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バリにおける土地ゾーニングは、島全体の投資エコシステム環境の基盤である。外見上はシンプルな色付きの地図の背後には、各土地の運命を決定する複雑な規制システムが隠されている：その上にヴィラを建設できるかどうか、アパートの配置が許可されているか、商業活動が可能かどうか、あるいはその土地が農業のためのみに指定されているかどうか。
このシステムは、Badan Pertanahan Nasionalを含む国家機関によって規制されており、Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023のような規範文書に定められている。これらの規則は形式的なものではない — 観光の発展、自然の保護、そして島の文化遺産の維持の間にバランスを作り出している。
投資家にとってこれは次のことを意味する：土地を購入する際、単なる資産だけでなく、特定の使用シナリオに関する権利も同時に取得する。もしこのシナリオが自分の計画に合致しなければ、その投資は意味を失う。まさにこの理由から、ゾーニングは土地選択における最初で最も重要なフィルターである。
バリにおける失敗した投資の多くは、単純なミスから始まる — ゾーニングを無視すること。投資家は景観に魅了される：海、ジャングル、稲田。土地は理想的に見え、価格は魅力的であり、売り手は「ここでは皆が建設している」と保証する。しかし現実は異なる。
その一例が、ゾーニングに適合していないために調査対象となったPARQ Ubudプロジェクトである。投資的に魅力的であったにもかかわらず、土地の一部は開発が制限された区域に位置していた。この状況は法的問題と投資家へのリスクを引き起こした。
このような状況は典型的なミスから生じる：書類の未確認、口頭の約束への信頼、法的サポートを節約しようとする試み。その結果、投資家は資産ではなく問題を手に入れる。
ゾーニングは「回避できる」または「後で解決できる」要素ではない。それはプロジェクトに適合するか、しないかのどちらかである。そしてまさにこれが、投資が収益性を持つか、それとも損失になるかを決定する。
バリの土地はいくつかのゾーンタイプに分けられており、それぞれがRDTR地図上で色によって示されている。これらのゾーンは島を構造化し、地域の発展ルールを定める。
グリーンゾーンは農業と自然バランスの保全のために指定されている。
イエローゾーンは住宅開発と快適な生活のために設計されている。
レッドゾーンは商業活動の中心として機能する。
オレンジゾーンは住宅と商業機能を組み合わせ、柔軟な空間を作り出す。
ピンクゾーンはホテル、ヴィラ、アパートが集中する観光の中心地である。
これらのゾーンはそれぞれ独自の役割を果たしており、まさにこの組み合わせがバリを安定的で魅力的な投資環境にしている。それらの違いを理解することで、投資家は戦略を選択することができる — 受動的な不動産所有から積極的な収益創出まで。
グリーンゾーンは投資家をしばしば誤解させる。最も景観の良い土地はまさにここにある：稲田、パノラマビュー、静けさと孤立。このような土地はより安価であり、有利な取引の幻想を生み出す。
しかしこの魅力の背後には基本的な制限がある — 建設は禁止されている。土地は農業のためのみに指定されており、それをヴィラやアパートとして使用しようとする試みは法律に違反する。
実際に一部の場所で建物が存在していても、それが合法であることを意味しない。このようなプロジェクトはリスクゾーンにある：罰金から解体まで。また、このような土地をインフラに接続することは困難であり、流動性も極めて低い。
したがってグリーンゾーンは、美しい景観がどのようにして財務的なミスに変わるかの一例である。
バリではゾーニングは実際に変更される可能性があるが、それが迅速または無秩序なプロセスではないことを理解することが重要である。すべての変更は国家の手続き、議論、承認を経て行われる。なぜならそれは地域の発展、エコロジー、地域経済に直接影響するからである。
最も一般的にゾーニングの見直しは戦略的イニシアチブの枠内で行われる — 例えばインフラ開発、道路、空港、または観光クラスターの建設の際など。一部の場合では、エコツーリズムの発展や自然地域の保護の必要性といったグローバルトレンドと関連していることもある。
投資家にとってこれは、リスクは存在するが突発的ではないことを意味する。むしろ市場を分析し、現在および将来の発展を考慮して土地を選べば、このリスクは予測可能で管理可能である。
土地の確認はバリにおけるあらゆる投資の最も重要な段階である。まさにこの段階で、選択した土地が目標に適しているか、または購入後に現れる可能性のあるリスクを含んでいるかが明らかになる。
最初のステップは、Badan Pertanahan Nasionalのシステムやデータベースを含む公式情報源を通じた確認である。これにより土地のカテゴリー、許可された使用タイプ、および既存の制限を正確に特定することができる。
第二段階は法的調査である。これは所有権、土地の履歴、可能な負担、および実際の使用が目的と一致しているかの分析を含む。
第三のステップは土地の物理的評価である。書類が整っていても、道路、インフラ、水、電気、インターネットへのアクセスがあるかどうかを理解することが重要である。
包括的な確認アプローチは形式的なものではなく、資本保護の手段である。
ヴィラとアパートの間の選択は単なる好みや予算の問題ではなく、ゾーニングと直接結びついた戦略的決定である。
ヴィラは観光（ピンク）および住宅（イエロー）ゾーンで最も効果的である。観光ゾーンでは短期賃貸を目的とし、独自の体験により高い収益を生む。住宅ゾーンでは主に長期賃貸に使用される。
一方、アパートは観光および混合（オレンジ）ゾーンで最大の効率を示す。
成功の鍵は、不動産の形式とゾーンの正しい組み合わせである。
観光ゾーンは継続的な観光客の流れによりリーダーであり続ける。
混合ゾーンはバランスと多様性を提供する。
住宅ゾーンは安定性を提供する。
LOYO & BONDAR
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