Bali Development — บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในบาหลี | วิลล่า & อพาร์ตเมนต์ที่ดีที่สุดเพื่อการลงทุน

— ดมิทรีย์ เริ่มจากพื้นฐานกันก่อน วันนี้บาหลีและอินโดนีเซียมีภาพรวมอย่างไรในมุมมองของเศรษฐกิจและการลงทุน?

— ก่อนอื่นสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่า บาหลีเป็นเพียงหนึ่งเกาะจากมากกว่า 17,000 เกาะของประเทศอินโดนีเซีย แต่เป็นเกาะที่เป็นที่รู้จักมากที่สุดและพัฒนาด้านการท่องเที่ยวมากที่สุด โดยภาพรวมแล้ว อินโดนีเซียเป็นหนึ่งในเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งที่สุดในภูมิภาค มีการสกัดน้ำมัน ก๊าซ ถ่านหิน และแร่หายากต่าง ๆ ในเชิงภูมิศาสตร์ ประเทศตั้งอยู่ระหว่างมหาสมุทรอินเดียและมหาสมุทรแปซิฟิก และควบคุมเส้นทางการค้าหลักของเอเชีย

— แม้ว่าการท่องเที่ยวจะไม่ใช่แหล่งรายได้หลักของ GDP ประเทศ แต่บาหลีกลับเป็นเกาะที่ได้รับแรงผลักดันด้านการพัฒนาอย่างมหาศาลจากการท่องเที่ยว เดิมทีเกาะนี้ถูก “ค้นพบ” โดยนักโต้คลื่นชาวออสเตรเลียในช่วงทศวรรษ 1980–1990 หลังจากนั้นบาหลีก็เข้าสู่กระแสการท่องเที่ยวระดับโลก

— ปัจจุบัน บาหลีติดอันดับจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวระดับโลก นักท่องเที่ยวเดินทางมาจากทั่วทุกมุมโลก: ออสเตรเลีย อินเดีย จีน สิงคโปร์ ยุโรป และสหรัฐอเมริกา โดยสัดส่วนนักท่องเที่ยวจากประเทศกลุ่ม CIS อยู่ที่ประมาณ 5% ของทั้งหมด

— ในช่วงปีที่ผ่านมา มีนักท่องเที่ยวมาเยือนบาหลีประมาณ 17 ล้านคน และมากกว่า 55–60% เป็นการท่องเที่ยวภายในประเทศ อินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีประชากรมากเป็นอันดับสามของโลก (ประมาณ 300 ล้านคน) ซึ่งเพียงความต้องการท่องเที่ยวภายในประเทศก็สร้างฐานอุปสงค์ขนาดใหญ่อยู่แล้ว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์บาหลีและผลตอบแทนจากการลงทุน

— ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์บาหลีจึงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนในปัจจุบัน?

— เพราะนี่เป็นตลาดที่ยังอายุน้อยและอยู่ในช่วงก่อตัว หากเปรียบเทียบกับประเทศไทย ตุรกี หรือดูไบ ตลาดเหล่านั้นเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวแล้ว ส่วนต่างระหว่างราคาตอนเริ่มก่อสร้างกับราคาของโครงการที่สร้างเสร็จมีน้อยมาก ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 6% ซึ่งถือว่าดีแล้ว

— บาหลีแตกต่างออกไป ตลาดยังอยู่ในช่วงพัฒนา และเรามองเห็นศักยภาพการเติบโตอย่างน้อยอีก 5–10 ปี แม้แต่โครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ยังให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 12–15% ต่อปี และหากเข้าลงทุนตั้งแต่ระยะเริ่มต้นของการก่อสร้าง ผลตอบแทนอาจสูงกว่านั้นอีก

— หากนักลงทุนเข้าซื้อใกล้ช่วงเสร็จสิ้นการก่อสร้างหรือซื้อโครงการที่พร้อมใช้งานแล้ว ผลตอบแทนมักอยู่ที่ 8–10% ซึ่งยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดโลก

— อีกประเด็นสำคัญคือไม่มีฤดูกาลโลว์ซีซันที่ชัดเจน ไม่มีช่วงเวลาที่จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงอย่างรุนแรง มีเพียงช่วงพีคและช่วงที่มีอุปสงค์คงที่ตลอดทั้งปี

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเกาะ

— อะไรที่บ่งชี้ถึงการเติบโตในอนาคตของบาหลีในแง่โครงสร้างพื้นฐาน?

— ประการแรกคือโครงการของภาครัฐ มีการอนุมัติโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่จนถึงปี 2030 ขณะนี้มีถนนเก็บค่าผ่านทางเหนือทะเลที่เชื่อมต่อภาคใต้และภาคเหนือของเกาะแล้ว

— สนามบินบาหลีรองรับผู้โดยสารได้ประมาณ 23–25 ล้านคนต่อปี และด้วยอัตราการเติบโตในปัจจุบัน ใกล้ถึงขีดจำกัดแล้ว ดังนั้นรัฐบาลจึงประกาศแผนสร้างสนามบินแห่งที่สองทางตอนเหนือของเกาะ

— นอกจากนี้ ยังมีโครงการรถไฟฟ้า (ส่วนใหญ่เป็นแบบยกระดับ) เพื่อเชื่อมต่อพื้นที่สำคัญ เช่น ชางกู เกียนยาร์ บูกิต สนามบิน และท่าเรือซานูร์

— ทั้งหมดนี้บ่งชี้ชัดเจนว่าบาหลียังอยู่ในช่วงการเติบโตอย่างแข็งขัน ไม่ใช่ตลาดที่อิ่มตัวแล้ว

ประสบการณ์และประวัติการพัฒนาโครงการ

— เล่าเกี่ยวกับบริษัทของคุณและประสบการณ์การก่อสร้างในบาหลีหน่อย

— เราเริ่มทำดีเวลอปเมนต์ในปี 2019 ด้วยโครงการแรกในอูบุด เป็นคอมเพล็กซ์ 12 ยูนิต ซึ่งกลายเป็น “โรงเรียน” อย่างแท้จริงสำหรับเรา เราผ่านทุกขั้นตอน: การจัดการที่ดิน การขออนุญาต การก่อสร้าง การส่งมอบ และการปล่อยเช่า

— ตั้งแต่ปี 2021 เราเริ่มขยายขนาดธุรกิจ ปัจจุบันเรามีทั้งหมด 12 โครงการ โดย:

• 4 โครงการเปิดให้เช่าบน Booking และสร้างรายได้ให้นักลงทุนแล้ว

• 2 โครงการอยู่ในขั้นตอนส่งมอบให้บริษัทบริหาร

• ที่เหลืออยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างต่าง ๆ โดยมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงปี 2026–2028

คุณภาพการก่อสร้างและการควบคุมกระบวนการ

— อะไรคือความแตกต่างหลักของการก่อสร้างของคุณเมื่อเทียบกับโครงการส่วนใหญ่ในบาหลี?

— ความแตกต่างหลักคือเราไม่ใช้ผู้รับเหมาภายนอก เรามีทีมก่อสร้างของเราเองจากจาการ์ตา ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญที่คุ้นเคยกับการสร้างตึกสูง ไม่ใช่แค่ “บ้านพักตากอากาศ”

— เรามีโรงงานของเราเอง:

• หน้าต่างและกระจกอลูมิเนียม

• ประตูแบบซ่อนวงกบ

• ฝ้ายิปซัมยืด

• การผลิตเฟอร์นิเจอร์และสิ่งทอ (อยู่ระหว่างการเปิดตัว)

— เราใช้คอนกรีตเกรด 300 มีการทดสอบตัวอย่างก่อนเทเสมอ ใช้วัสดุกันความชื้น และทำระบบกันซึมเต็มรูปแบบสำหรับฐานราก ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งในสภาพอากาศเขตร้อนและพื้นที่เสี่ยงแผ่นดินไหว

— ทุกโครงการออกแบบให้รองรับแรงสั่นสะเทือนได้ถึง 8 ริกเตอร์ ตามมาตรฐานสถาปัตยกรรมของอินโดนีเซีย

การทำมาตรฐานเดียวกันเป็นกุญแจสู่คุณภาพและเศรษฐศาสตร์

— ทำไมคุณถึงเลือกแนวทางการทำมาตรฐานเดียวกันแทน “ความเป็นเอกลักษณ์”?

— การทำมาตรฐานเดียวกันช่วยให้ได้คุณภาพที่สม่ำเสมอ เราใช้เครื่องใช้ สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ และผังพื้นที่แบบเดียวกัน ทั้งหมดซื้อแบบล็อตใหญ่และผ่านการพิสูจน์มาแล้ว

— สิ่งนี้ช่วยให้การดูแล ซ่อมบำรุง และการเปลี่ยนอะไหล่ง่ายขึ้น และลดค่าใช้จ่ายของบริษัทบริหาร ในที่สุดนักลงทุนก็ได้กำไรสุทธิมากขึ้น

— ทุกยูนิตส่งมอบในสภาพพร้อมปล่อยเช่า: เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องครัว สิ่งทอ เสื้อคลุมอาบน้ำ — รวมทุกอย่างแล้ว

โมเดลการลงทุน: รายได้ ไม่ใช่ “บ้านสำหรับอยู่เอง”

— คุณวางตำแหน่งอสังหาริมทรัพย์ในบาหลีเป็นที่อยู่อาศัยหรือการลงทุน?

— ก่อนอื่นเลย นี่คือการลงทุน ไม่ใช่การซื้อบ้านที่ปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ แต่เป็นสินทรัพย์ที่ต้องสร้างรายได้

— โมเดลเฉลี่ยมีลักษณะดังนี้:

• เข้าลงทุนตั้งแต่ระยะเริ่มต้น

• ผ่อนชำระได้นานถึง 30 เดือน

• มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อก่อสร้างเสร็จ

• ผลตอบแทน 10–15% ต่อปี

• ระยะเวลาคืนทุนประมาณ 7 ปี

— เจ้าของสามารถเข้าพักในทรัพย์สินของตนได้ฟรีสูงสุดหนึ่งเดือนต่อปี

Leasehold และ Freehold อธิบายแบบเข้าใจง่าย

— อธิบายความแตกต่างระหว่าง leasehold และ freehold แบบง่ายที่สุด

— Leasehold คือสัญญาเช่าระยะยาว ปกติ 30 ปี เป็นรูปแบบหลักของการลงทุนในเอเชีย ให้ต้นทุนเริ่มต้นต่ำและผลตอบแทนสูง

— Freehold คือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยรัฐกำหนดอายุสิทธิ 80 ปี พร้อมการต่ออายุ เรามีโครงการแบบ freehold ที่ให้นักลงทุนเลือกสิทธิ 50 หรือ 80 ปี

— ในทั้งสองกรณี ตรรกะการลงทุนเหมือนกัน: รายได้จากค่าเช่า + การเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน

สีของที่ดินในบาหลี

— ทำไมสีของที่ดินถึงสำคัญมาก?

— สีของที่ดินกำหนดวัตถุประสงค์การใช้งาน:

• สีชมพู — พื้นที่ท่องเที่ยว (เหมาะสำหรับปล่อยเช่า) สีเหลืองก็เหมาะเช่นกัน

• สีส้ม — ต้องขออนุญาตเพิ่มเติม

• สีแดง — เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม

• สีเขียว — เกษตรกรรม

— โครงการทั้งหมดของเราอยู่บนที่ดินสีชมพู ซึ่งอนุญาตให้ปล่อยเช่าได้อย่างถูกกฎหมาย

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์

— การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

— ประมาณ 90% ของธุรกรรมดำเนินการทางไกล:

• ประชุมและพรีเซนต์ผ่าน Zoom

• เลือกโครงการและยูนิต

• การจองแบบคืนเงินได้ (ไม่เกิน 1,000 ดอลลาร์)

• ศึกษาสัญญา (ภาษาอินโดนีเซีย + คำแปล)

• ลงนามด้วยลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์

• ชำระเงินตามตาราง (ผ่อนโดยไม่คิดดอกเบี้ย)

— การจดทะเบียนกับโนตารีจะดำเนินการใกล้ช่วงส่งมอบโครงการ

การบริหาร ผลตอบแทน และการรับประกัน

— อสังหาริมทรัพย์ได้รับการบริหารอย่างไร และนักลงทุนได้ผลตอบแทนเท่าไร?

— มีการทำสัญญา 2 ฉบับ:

• สัญญาบริหาร

• สัญญาบำรุงรักษา

— บริษัทบริหาร:

• ดูแลอัตราการเข้าพัก

• บำรุงรักษาทรัพย์สิน

• ชำระภาษี

• รายงานผลทุกไตรมาส

— สำหรับโครงการส่วนใหญ่ เรารับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำ 10% ต่อปีหลังจากโครงการแล้วเสร็จ

— ตัวเลขทั้งหมดที่เรานำเสนอเป็นรายได้สุทธิ หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว