Bali Development — Агентство Нерухомості на Балі | Найкращі Вілли та Апартаменти для Інвестицій

— Дмитре, давай почнемо з основ. Що сьогодні представляють собою Балі та Індонезія з економічної та інвестиційної точки зору?

— Насамперед важливо розуміти: Балі — це лише один острів із понад 17 000 островів Індонезії. При цьому він найбільш впізнаваний та туристично розвинений. Загалом Індонезія — одна з найсильніших економік регіону, з видобутком нафти, газу, вугілля та рідкоземельних металів. Географічно країна розташована між Індійським та Тихим океанами і контролює ключові торгові маршрути Азії.

— Туризм при цьому не є основною статтею ВВП країни. Але саме Балі став тим островом, який завдяки туризму отримав потужний імпульс розвитку. Із самого початку його «відкрили» австралійські серфери ще в 80–90-х роках, після чого острів потрапив у фокус світового туризму.

— Сьогодні Балі входить до топу світових туристичних напрямків. Сюди прилітають туристи з усього світу: Австралія, Індія, Китай, Сінгапур, Європа, США. При цьому частка туристів із країн СНД — близько 5% від загального потоку.

— За останній рік острів відвідало близько 17 мільйонів туристів, і понад 55–60% з них — внутрішній туризм. Індонезія — третя країна світу за чисельністю населення (близько 300 млн осіб), і внутрішній туристичний попит сам по собі формує величезну базу.

Ринок нерухомості Балі та прибутковість інвестицій

— Чому ринок нерухомості Балі сьогодні цікавий інвесторам?

— Тому що це молодий і ще формуваний ринок. Якщо порівнювати з Таїландом, Туреччиною або Дубаєм — там ринки вже перегріті. Різниця між ціною на старті будівництва та ціною готового об’єкта мінімальна. Середня прибутковість — близько 6%, і це вважається хорошим результатом.

— На Балі ситуація інша. Тут ринок тільки розвивається, і ми бачимо потенціал щонайменше на 5–10 років уперед. Навіть на готових об’єктах середня річна прибутковість становить 12–15%, а при вході на ранній стадії будівництва вона може бути ще вищою.

— Якщо інвестор заходить ближче до завершення будівництва або купує готовий об’єкт, прибутковість зазвичай складає 8–10%, що все одно вище середнього по світових ринках.

— Важливий момент — відсутність вираженої сезонності. Немає періодів, коли туристичний потік різко падає. Є пікові місяці та усереднений стабільний попит у решту часу.

Інфраструктурний розвиток острова

— Що говорить про майбутній ріст Балі з точки зору інфраструктури?

— Перш за все — державні програми. До 2030 року затверджена програма масштабного розвитку транспортної інфраструктури. Уже працює платна дорога над океаном, що з’єднує південь і північ острова.

— Аеропорт Балі розрахований приблизно на 23–25 млн пасажирів на рік, і при поточному рості потоку він близький до межі. Тому уряд вже анонсував будівництво другого аеропорту на півночі острова.

— Також заявлено про проект метро, переважно надземного, яке з’єднає ключові райони: Чангу, Гіаньяр, Букит, аеропорт і порт Санур.

— Все це говорить про одне: Балі знаходиться у фазі активного росту, а не зрілого насичення.

Історія досвіду та девелопменту

— Розкажіть про вашу компанію та досвід будівництва на Балі.

— Девелопмент ми почали у 2019 році з першого комплексу в Убуді — проект на 12 юнітів, який став для нас повноцінною «школою». Ми пройшли всі етапи: оформлення землі, дозволи, будівництво, здачу в експлуатацію та оренду.

— З 2021 року ми почали масштабуватися. Сьогодні у нас 12 проєктів, з яких:

• 4 вже здаються на Booking і приносять дохід інвесторам

• 2 перебувають на стадії передачі управляючій компанії

• решта — на різних етапах будівництва з введенням у 2026–2028 роках

Якість будівництва та контроль процесів

— Чим ваше будівництво принципово відрізняється від більшості проєктів на Балі?

— Головна відмінність — ми не використовуємо підрядників. У нас власні будівельні бригади з Джакарти — спеціалісти, звичні до будівництва хмарочосів, а не «курортних будиночків».

— У нас власні заводи:

• вікна та скління

• двері прихованого монтажу

• натяжні стелі

• меблева та швейна продукція (на стадії запуску)

— Ми використовуємо бетон марки 300, обов’язково беремо проби перед заливкою, застосовуємо вологостійкі добавки і робимо повну гідроізоляцію фундаментів — критично важливо у тропічному та сейсмічно активному кліматі.

— Усі проекти розраховані на сейсмічне навантаження до 8 балів, що відповідає вимогам індонезійських архітектурних норм.

Уніфікація як ключ до якості та економії

— Чому ви робите ставку на уніфікацію, а не на «унікальність»?

— Уніфікація дозволяє досягти стабільної якості. Ми використовуємо однакову техніку, сантехніку, меблі, рішення по плануванню. Все закуповується оптом, все перевірено часом.

— Це спрощує обслуговування, ремонт, заміну елементів і зменшує витрати управляючої компанії. В результаті інвестор отримує більше чистого прибутку.

— Усі юніти передаються повністю готовими до здачі: техніка, посуд, текстиль, халати — усе включено.

Інвестиційна модель: дохід, а не «будинок для себе»

— Як ви позиціонуєте нерухомість на Балі: для життя чи для інвестицій?

— Перш за все — це інвестиція. Тут не прийнято купувати «будинок, який стоїть». Це актив, який повинен працювати.

— Середня модель виглядає так:

• вхід на ранній стадії

• розстрочка до 30 місяців

• ріст вартості об’єкта до завершення будівництва

• прибутковість 10–15% річних

• окупність близько 7 років

— При цьому власник може проживати у своєму об’єкті до одного місяця на рік безкоштовно.

Leasehold та Freehold: простими словами

— Поясніть різницю між leasehold та freehold максимально просто.

— Leasehold — це довгострокова оренда, зазвичай на 30 років. Це основний формат інвестицій в Азії. Він дає низький поріг входу та високу прибутковість.

— Freehold — це право власності на землю з державним терміном 80 років та подальшим продовженням. У нас є проекти у freehold, де інвестор може обрати термін володіння — 50, 80 років.

— В обох випадках інвестиційна логіка однакова: дохід від оренди + ріст вартості об’єкта.

Кольори землі на Балі

— Чому так важливо звертати увагу на колір землі?

— Колір землі визначає її призначення:

• Рожева — туристична (ідеальна для оренди), також відмінно підходить

• Жовта —

• Помаранчева — потребує додаткових дозволів

• Червона — комерція та виробництво

• Зелена — сільське господарство

— Усі наші поточні проекти знаходяться на рожевій землі, що дозволяє легально здавати нерухомість в оренду.

Процес купівлі нерухомості

— Як виглядає купівля нерухомості крок за кроком?

— У 90% випадків угоди проходять дистанційно:

• Zoom-зустріч та презентація

• Вибір проєкту та юніту

• Зворотне бронювання (до $1000)

• Вивчення договору (індонезійською + переклад)

• Підписання ЕЦП

• Оплата за графіком (розстрочка без відсотків)

— Нотаріальне оформлення відбувається ближче до здачі об’єкта.

Управління, прибутковість та гарантії

— Як управляється нерухомість і яку прибутковість отримує інвестор?

— Укладаються два договори:

• на управління

• на обслуговування

— Управляюча компанія:

• завантажує об’єкт

• обслуговує

• сплачує податки

• щоквартально звітує

— За більшістю проєктів ми гарантуємо мінімум 10% річних після здачі комплексу.

— Всі цифри, які ми озвучуємо, — це чистий дохід після всіх витрат.