Bali Development — وكالة عقارية في بالي | أفضل الفيلات والشقق للاستثمار

— دميتري، دعنا نبدأ من الأساس. كيف تبدو بالي وإندونيسيا اليوم من حيث الاقتصاد والاستثمار؟

— أولاً، من المهم أن نفهم أن بالي هي مجرد جزيرة واحدة من أكثر من 17,000 جزيرة في إندونيسيا. ومع ذلك، فهي الجزيرة الأكثر شهرة وتطوراً من الناحية السياحية. بشكل عام، تُعد إندونيسيا واحدة من أقوى الاقتصادات في المنطقة، مع استخراج النفط والغاز والفحم والمعادن النادرة. جغرافياً، تقع البلاد بين المحيطين الهندي والهادئ وتتحكم في طرق التجارة الرئيسية في آسيا.

— في الوقت نفسه، لا تُعد السياحة المصدر الرئيسي للناتج المحلي الإجمالي للبلاد. ولكن بالي بالتحديد أصبحت الجزيرة التي حصلت على دفعة تنموية قوية بفضل السياحة. في البداية، “اكتشفها” راكبو الأمواج الأستراليون في ثمانينيات وتسعينيات القرن الماضي، وبعد ذلك دخلت الجزيرة دائرة السياحة العالمية.

— اليوم، تُعد بالي من بين أهم الوجهات السياحية في العالم. يأتي إليها السياح من جميع أنحاء العالم: أستراليا، الهند، الصين، سنغافورة، أوروبا، الولايات المتحدة. في الوقت نفسه، تشكل حصة السياح من دول رابطة الدول المستقلة حوالي 5٪ من إجمالي التدفق السياحي.

— خلال العام الماضي، زار الجزيرة حوالي 17 مليون سائح، وأكثر من 55–60٪ منهم سياحة داخلية. تُعد إندونيسيا ثالث أكبر دولة في العالم من حيث عدد السكان (حوالي 300 مليون نسمة)، ويشكل الطلب السياحي الداخلي بحد ذاته قاعدة ضخمة للغاية.

سوق العقارات في بالي وعوائد الاستثمار

— لماذا يُعد سوق العقارات في بالي اليوم جذاباً جداً للمستثمرين؟

— لأنه سوق شاب ولا يزال في طور التشكّل. إذا قارناه بتايلاند أو تركيا أو دبي، فهذه الأسواق أصبحت بالفعل مشبعة ومبالغاً في تسعيرها. الفارق بين سعر بداية البناء وسعر العقار الجاهز هناك ضئيل جداً. متوسط العائد يبلغ حوالي 6٪، ويُعتبر ذلك نتيجة جيدة.

— في بالي الوضع مختلف. السوق هنا لا يزال في مرحلة التطور، ونرى إمكانات نمو لا تقل عن 5–10 سنوات قادمة. حتى في العقارات الجاهزة، يبلغ متوسط العائد السنوي 12–15٪، وعند الدخول في مرحلة مبكرة من البناء يمكن أن يكون أعلى من ذلك.

— إذا دخل المستثمر في مرحلة قريبة من اكتمال البناء أو اشترى عقاراً جاهزاً، فإن العائد عادةً ما يكون 8–10٪، وهو لا يزال أعلى من المتوسط العالمي.

— نقطة مهمة هي غياب الموسمية الواضحة. لا توجد فترات ينخفض فيها تدفق السياح بشكل حاد. هناك أشهر ذروة وبقية العام طلب مستقر ومتوازن.

تطور البنية التحتية في الجزيرة

— ما الذي يشير إلى النمو المستقبلي لبالي من حيث البنية التحتية؟

— أولاً وقبل كل شيء، البرامج الحكومية. حتى عام 2030، تم اعتماد برنامج واسع النطاق لتطوير البنية التحتية للنقل. تعمل بالفعل طريق مدفوعة فوق المحيط تربط جنوب الجزيرة بشمالها.

— مطار بالي مصمم لاستيعاب حوالي 23–25 مليون مسافر سنوياً، ومع النمو الحالي للتدفق، فهو يقترب من طاقته القصوى. لذلك أعلنت الحكومة بالفعل عن بناء مطار ثانٍ في شمال الجزيرة.

— كما تم الإعلان عن مشروع مترو، في الغالب فوق الأرض، يربط المناطق الرئيسية: تشانغو، جيانيار، بوكيت، المطار وميناء سانور.

— كل هذا يدل على أمر واحد: بالي تمر بمرحلة نمو نشطة، وليست مرحلة تشبع ناضجة.

تاريخ الخبرة والتطوير العقاري

— حدّثنا عن شركتكم وخبرتكم في البناء في بالي.

— بدأنا التطوير العقاري في عام 2019 مع أول مجمع في أوبود — مشروع مكوّن من 12 وحدة، والذي أصبح بالنسبة لنا “مدرسة” حقيقية. مررنا بجميع المراحل: تسجيل الأرض، الحصول على التصاريح، البناء، التسليم والتأجير.

— منذ عام 2021 بدأنا في التوسع. اليوم لدينا 12 مشروعاً، منها:

4 مشاريع تُؤجَّر بالفعل عبر Booking وتحقق دخلاً للمستثمرين
2 في مرحلة التسليم لشركة الإدارة
المشاريع الأخرى في مراحل مختلفة من البناء مع مواعيد تسليم بين 2026 و2028

جودة البناء والتحكم في العمليات

— ما الذي يميز بناءكم بشكل أساسي عن معظم المشاريع في بالي؟

— الفرق الرئيسي هو أننا لا نستخدم مقاولين خارجيين. لدينا فرق بناء خاصة بنا من جاكرتا — متخصصون معتادون على بناء ناطحات السحاب، وليس “منازل منتجعات”.

— لدينا مصانعنا الخاصة:

النوافذ والواجهات الزجاجية
الأبواب المخفية
الأسقف المشدودة
إنتاج الأثاث والخياطة (في مرحلة الإطلاق)

— نستخدم خرسانة بدرجة 300، ونأخذ عينات إلزامية قبل الصب، ونستخدم إضافات مقاومة للرطوبة، ونقوم بعزل كامل للأساسات — وهو أمر بالغ الأهمية في المناخ الاستوائي والنشط زلزالياً.

— جميع المشاريع مصممة لتحمل نشاط زلزالي حتى 8 درجات، وفقاً لمعايير البناء المعمارية الإندونيسية.

التوحيد كعامل أساسي للجودة والاقتصاد

— لماذا تركزون على التوحيد بدلاً من “التفرّد”؟

— التوحيد يسمح بتحقيق جودة مستقرة. نستخدم نفس الأجهزة، السباكة، الأثاث، وحلول التخطيط. كل شيء يُشترى بالجملة وكل شيء مجرّب بمرور الوقت.

— هذا يبسط الصيانة والإصلاح واستبدال العناصر، ويقلل من نفقات شركة الإدارة. ونتيجة لذلك، يحصل المستثمر على صافي ربح أعلى.

— يتم تسليم جميع الوحدات جاهزة بالكامل للتأجير: الأجهزة، الأواني، المنسوجات، أردية الحمام — كل شيء مشمول.

نموذج الاستثمار: دخل وليس “منزل للعيش”

— كيف تضعون العقارات في بالي: للسكن أم للاستثمار؟

— أولاً وقبل كل شيء، هذا استثمار. هنا لا يُشترى “منزل ليقف دون استخدام”. هذا أصل يجب أن يعمل.

— النموذج المتوسط يبدو كالتالي:

الدخول في مرحلة مبكرة
تقسيط حتى 30 شهراً
نمو قيمة العقار عند اكتمال البناء
عائد سنوي 10–15٪
فترة استرداد حوالي 7 سنوات

— وفي الوقت نفسه، يمكن للمالك الإقامة في عقاره مجاناً لمدة تصل إلى شهر واحد في السنة.

Leasehold وFreehold بلغة بسيطة

— اشرح الفرق بين leasehold وfreehold بأبسط طريقة ممكنة.

— Leasehold هو عقد إيجار طويل الأجل، عادة لمدة 30 عاماً. وهو الشكل الأساسي للاستثمار في آسيا. يوفّر عتبة دخول منخفضة وعوائد مرتفعة.

— Freehold هو حق ملكية الأرض مع مدة حكومية تبلغ 80 عاماً مع إمكانية التمديد لاحقاً. لدينا مشاريع بنظام freehold حيث يمكن للمستثمر اختيار مدة الملكية — 50 أو 80 عاماً.

— في كلا الحالتين، منطق الاستثمار واحد: دخل من الإيجار + نمو قيمة العقار.

ألوان الأراضي في بالي

— لماذا من المهم جداً الانتباه إلى لون الأرض؟

— لون الأرض يحدد استخدامها:

الوردي — سياحي (مثالي للتأجير)، كما أن الأصفر مناسب جداً
البرتقالي — يتطلب تصاريح إضافية
الأحمر — تجارة وإنتاج
الأخضر — زراعة

— جميع مشاريعنا الحالية تقع على أراضٍ وردية، مما يسمح بتأجير العقارات بشكل قانوني.

عملية شراء العقار

— كيف تتم عملية شراء العقار خطوة بخطوة؟

— في 90٪ من الحالات، تتم الصفقات عن بُعد:

اجتماع عبر Zoom وعرض تقديمي
اختيار المشروع والوحدة
حجز قابل للاسترداد (حتى 1000 دولار)
دراسة العقد (باللغة الإندونيسية + ترجمة)
التوقيع الإلكتروني
الدفع وفق جدول (تقسيط بدون فوائد)

— يتم التوثيق لدى كاتب العدل أقرب إلى موعد تسليم العقار.

الإدارة، العوائد والضمانات

— كيف تتم إدارة العقار وما العائد الذي يحصل عليه المستثمر؟

— يتم توقيع عقدين:

عقد إدارة
عقد صيانة

— تقوم شركة الإدارة بـ:

تحميل العقار بالحجوزات
الصيانة
دفع الضرائب
تقديم تقارير ربع سنوية

— في معظم المشاريع، نضمن حد أدنى 10٪ عائد سنوي بعد تسليم المجمع.

— جميع الأرقام التي نذكرها هي صافي دخل بعد جميع المصاريف.