Bali Development Agencia Inmobiliaria — Las Mejores Villas y Apartamentos en Bali

— Dmitry, empecemos por lo básico. ¿Qué representan hoy Bali e Indonesia desde el punto de vista económico y de inversión?

— En primer lugar, es importante entender que Bali es solo una isla entre más de 17.000 islas que conforman Indonesia. Sin embargo, es la más reconocida y desarrollada turísticamente. En general, Indonesia es una de las economías más fuertes de la región, con extracción de petróleo, gas, carbón y metales de tierras raras. Geográficamente, el país se sitúa entre los océanos Índico y Pacífico y controla rutas comerciales clave de Asia.

— El turismo no es el principal componente del PIB del país. No obstante, fue precisamente Bali la isla que recibió un poderoso impulso de desarrollo gracias al turismo. Inicialmente, fue “descubierta” por surfistas australianos en las décadas de 1980 y 1990, tras lo cual pasó a estar en el foco del turismo mundial.

— Hoy en día, Bali se encuentra entre los principales destinos turísticos del mundo. Los turistas llegan desde todas partes: Australia, India, China, Singapur, Europa y Estados Unidos. La proporción de turistas procedentes de los países de la CEI representa aproximadamente el 5% del flujo total.

— Durante el último año, alrededor de 17 millones de turistas visitaron la isla, y más del 55–60% de ellos correspondieron al turismo interno. Indonesia es el tercer país más poblado del mundo (alrededor de 300 millones de habitantes), y la demanda turística interna por sí sola crea una base enorme.

El mercado inmobiliario de Bali y la rentabilidad de las inversiones

— ¿Por qué el mercado inmobiliario de Bali resulta tan atractivo para los inversores hoy en día?

— Porque es un mercado joven y aún en fase de formación. Si lo comparamos con Tailandia, Turquía o Dubái, esos mercados ya están sobrecalentados. La diferencia entre el precio en la fase inicial de construcción y el valor de un inmueble terminado allí es mínima. La rentabilidad media ronda el 6%, lo que ya se considera un buen resultado.

— En Bali, la situación es diferente. Aquí el mercado sigue desarrollándose y vemos un potencial de al menos 5 a 10 años por delante. Incluso en propiedades ya terminadas, la rentabilidad media alcanza el 12–15% anual, y al invertir en una fase temprana de construcción puede ser aún mayor.

— Si el inversor entra más cerca de la finalización de la obra o adquiere un inmueble ya terminado, la rentabilidad suele situarse en torno al 8–10%, lo que sigue siendo superior a la media de los mercados globales.

— Un punto clave es la ausencia de una estacionalidad marcada. No existen periodos en los que el flujo turístico caiga de forma drástica. Hay meses pico, pero el resto del año la demanda se mantiene estable.

Desarrollo de la infraestructura de la isla

— ¿Qué indica el crecimiento futuro de Bali desde el punto de vista de la infraestructura?

— En primer lugar, los programas estatales. Hasta 2030 está aprobado un programa de desarrollo a gran escala de la infraestructura de transporte. Ya está en funcionamiento una autopista de peaje sobre el océano que conecta el sur y el norte de la isla.

— El aeropuerto de Bali está diseñado para unos 23–25 millones de pasajeros al año y, con el crecimiento actual del tráfico, se acerca a su capacidad máxima. Por ello, el gobierno ya ha anunciado la construcción de un segundo aeropuerto en el norte de la isla.

— También se ha anunciado un proyecto de metro, mayoritariamente elevado, que conectará las principales zonas: Canggu, Gianyar, Bukit, el aeropuerto y el puerto de Sanur.

— Todo esto indica una sola cosa: Bali se encuentra en una fase de crecimiento activo, no de saturación madura.

Historia, experiencia y desarrollo

— Cuéntanos sobre vuestra empresa y vuestra experiencia en la construcción en Bali.

— Iniciamos nuestro desarrollo en 2019 con nuestro primer complejo en Ubud, un proyecto de 12 unidades que se convirtió en una verdadera “escuela” para nosotros. Pasamos por todas las etapas: adquisición del terreno, permisos, construcción, entrega y alquiler.

— A partir de 2021 comenzamos a escalar. Hoy contamos con 12 proyectos, de los cuales:

• 4 ya se alquilan a través de Booking y generan ingresos para los inversores

• 2 se encuentran en fase de transferencia a la empresa de gestión

• el resto están en distintas etapas de construcción, con entregas previstas entre 2026 y 2028

Calidad de construcción y control de los procesos

— ¿En qué se diferencia fundamentalmente vuestra construcción de la mayoría de los proyectos en Bali?

— La principal diferencia es que no utilizamos contratistas externos. Contamos con nuestros propios equipos de construcción procedentes de Yakarta, especialistas acostumbrados a construir rascacielos, no solo “casas de resort”.

— Disponemos de fábricas propias para:

• ventanas y sistemas de acristalamiento

• puertas de instalación oculta

• techos tensados

• producción de mobiliario y textil (en fase de lanzamiento)

— Utilizamos hormigón de clase 300, realizamos pruebas obligatorias antes del vertido, aplicamos aditivos resistentes a la humedad y llevamos a cabo una impermeabilización completa de las cimentaciones, algo crucial en un clima tropical y sísmicamente activo.

— Todos los proyectos están calculados para una carga sísmica de hasta 8 grados, conforme a las normativas arquitectónicas de Indonesia.

La estandarización como clave de la calidad y la eficiencia económica

— ¿Por qué apostáis por la estandarización y no por la “exclusividad”?

— La estandarización permite garantizar una calidad estable. Utilizamos los mismos electrodomésticos, sanitarios, muebles y soluciones de distribución. Todo se adquiere al por mayor y ha sido probado con el tiempo.

— Esto simplifica el mantenimiento, las reparaciones y la sustitución de elementos, y reduce los costes de la empresa gestora. Como resultado, el inversor obtiene un mayor beneficio neto.

— Todas las unidades se entregan completamente listas para el alquiler: electrodomésticos, vajilla, textiles, albornoces — todo está incluido.

Modelo de inversión: ingresos, no “una casa para uno mismo”

— ¿Cómo posicionáis la propiedad inmobiliaria en Bali: para vivir o para invertir?

— Ante todo, es una inversión. Aquí no se compra una “casa que se quede vacía”. Es un activo que debe generar ingresos.

— El modelo medio es el siguiente:

• entrada en una fase temprana

• pagos a plazos de hasta 30 meses

• revalorización del inmueble hasta la finalización de la obra

• rentabilidad del 10–15% anual

• recuperación de la inversión en unos 7 años

— Además, el propietario puede residir en su inmueble gratuitamente hasta un mes al año.

Leasehold y Freehold: explicación sencilla

— Explica la diferencia entre leasehold y freehold de la forma más simple posible.

— Leasehold es un arrendamiento a largo plazo, normalmente por 30 años. Es el formato principal de inversión en Asia, ya que ofrece un bajo umbral de entrada y una alta rentabilidad.

— Freehold es la propiedad del terreno con un plazo estatal de 80 años y posterior posibilidad de prórroga. Tenemos proyectos en freehold en los que el inversor puede elegir el periodo de posesión: 50 u 80 años.

— En ambos casos, la lógica de inversión es la misma: ingresos por alquiler + revalorización del inmueble.

Los colores del suelo en Bali

— ¿Por qué es tan importante prestar atención al color del suelo?

— El color del suelo determina su uso:

• Rosa — turístico (ideal para alquiler), el amarillo también es muy adecuado

• Naranja — requiere permisos adicionales

• Rojo — comercio e industria

• Verde — agricultura

— Todos nuestros proyectos actuales están ubicados en terrenos de zona rosa, lo que permite alquilar legalmente las propiedades.

Proceso de compra de una propiedad

— ¿Cómo es el proceso de compra paso a paso?

— En el 90% de los casos, las transacciones se realizan de forma remota:

• reunión por Zoom y presentación

• elección del proyecto y de la unidad

• reserva reembolsable (hasta 1.000 USD)

• revisión del contrato (en indonesio + traducción)

• firma electrónica

• pagos según el calendario (financiación sin intereses)

— La formalización notarial se realiza más cerca de la entrega del inmueble.

Gestión, rentabilidad y garantías

— ¿Cómo se gestiona la propiedad y qué rentabilidad obtiene el inversor?

— Se firman dos contratos:

• contrato de gestión

• contrato de mantenimiento

— La empresa gestora:

• garantiza la ocupación del inmueble

• realiza el mantenimiento

• paga los impuestos

• presenta informes trimestrales

— En la mayoría de los proyectos garantizamos un mínimo del 10% de rentabilidad anual tras la entrega del complejo.

— Todas las cifras que comunicamos corresponden a ingresos netos, después de deducir todos los gastos.