Bali Development — Biuro Nieruchomości na Bali | Najlepsze Wille i Apartamenty Inwestycyjne

— Dmitrij, zacznijmy od podstaw. Czym dziś są Bali i Indonezja z punktu widzenia gospodarki i inwestycji?

— Przede wszystkim ważne jest, aby zrozumieć, że Bali to tylko jedna z ponad 17 000 wysp Indonezji. Jednocześnie jest to najbardziej rozpoznawalna i turystycznie rozwinięta wyspa. Ogólnie rzecz biorąc, Indonezja jest jedną z najsilniejszych gospodarek regionu, z wydobyciem ropy naftowej, gazu, węgla oraz metali ziem rzadkich. Geograficznie kraj ten położony jest pomiędzy Oceanem Indyjskim a Oceanem Spokojnym i kontroluje kluczowe szlaki handlowe Azji.

— Turystyka nie jest przy tym głównym składnikiem PKB kraju. Jednak to właśnie Bali stało się wyspą, która dzięki turystyce otrzymała potężny impuls rozwojowy. Początkowo została ona „odkryta” przez australijskich surferów jeszcze w latach 80. i 90., po czym trafiła w centrum uwagi światowej turystyki.

— Dziś Bali znajduje się w czołówce światowych kierunków turystycznych. Przyjeżdżają tu turyści z całego świata: z Australii, Indii, Chin, Singapuru, Europy oraz Stanów Zjednoczonych. Jednocześnie udział turystów z krajów WNP wynosi około 5% całkowitego ruchu.

— W ciągu ostatniego roku wyspę odwiedziło około 17 milionów turystów, z czego ponad 55–60% stanowili turyści krajowi. Indonezja jest trzecim najludniejszym krajem na świecie (około 300 milionów mieszkańców), a wewnętrzny popyt turystyczny sam w sobie tworzy ogromną bazę.

Rynek nieruchomości na Bali i rentowność inwestycji

— Dlaczego rynek nieruchomości na Bali jest dziś tak interesujący dla inwestorów?

— Ponieważ jest to rynek młody i wciąż kształtujący się. Jeśli porównamy go z Tajlandią, Turcją czy Dubajem — są to rynki już przegrzane. Różnica pomiędzy ceną na etapie rozpoczęcia budowy a ceną gotowego obiektu jest tam minimalna. Średnia rentowność wynosi około 6% i jest uznawana za dobry wynik.

— Na Bali sytuacja wygląda inaczej. Rynek dopiero się rozwija i widzimy potencjał co najmniej na kolejne 5–10 lat. Nawet w przypadku gotowych obiektów średnia rentowność wynosi 12–15% rocznie, a przy wejściu na wczesnym etapie budowy może być jeszcze wyższa.

— Jeśli inwestor wchodzi bliżej zakończenia budowy lub kupuje gotowy obiekt, rentowność zazwyczaj wynosi 8–10%, co i tak jest wyższe od średniej na rynkach światowych.

— Istotnym aspektem jest brak wyraźnej sezonowości. Nie ma okresów gwałtownego spadku ruchu turystycznego. Występują miesiące szczytowe oraz stabilny, uśredniony popyt przez resztę roku.

Rozwój infrastruktury wyspy

— Co świadczy o przyszłym wzroście Bali z punktu widzenia infrastruktury?

— Przede wszystkim programy rządowe. Do 2030 roku zatwierdzono szeroko zakrojony program rozwoju infrastruktury transportowej. Już teraz funkcjonuje płatna droga nad oceanem, łącząca południe i północ wyspy.

— Lotnisko na Bali zostało zaprojektowane na około 23–25 milionów pasażerów rocznie i przy obecnym wzroście ruchu zbliża się do granicy swojej przepustowości. Dlatego rząd ogłosił już budowę drugiego lotniska na północy wyspy.

— Zapowiedziano również projekt metra, w większości naziemnego, które połączy kluczowe obszary: Canggu, Gianyar, Bukit, lotnisko oraz port w Sanur.

— Wszystko to świadczy o jednym: Bali znajduje się w fazie aktywnego wzrostu, a nie dojrzałego nasycenia.

Historia doświadczenia i dewelopmentu

— Opowiedz o waszej firmie i doświadczeniu budowlanym na Bali.

— Działalność deweloperską rozpoczęliśmy w 2019 roku od pierwszego kompleksu w Ubud — projektu obejmującego 12 jednostek, który stał się dla nas prawdziwą „szkołą”. Przeszliśmy wszystkie etapy: zakup gruntu, uzyskanie pozwoleń, budowę, oddanie do użytkowania oraz wynajem.

— Od 2021 roku zaczęliśmy skalować działalność. Obecnie posiadamy 12 projektów, z czego:

4 są już dostępne na Booking i generują dochód dla inwestorów;

2 znajdują się na etapie przekazania do firmy zarządzającej;

pozostałe są na różnych etapach budowy, z planowanym oddaniem w latach 2026–2028.

Jakość budowy i kontrola procesów

— Czym zasadniczo różni się wasze budownictwo od większości projektów na Bali?

— Główna różnica polega na tym, że nie korzystamy z zewnętrznych wykonawców. Posiadamy własne ekipy budowlane z Dżakarty — specjalistów przyzwyczajonych do wznoszenia wieżowców, a nie „domków resortowych”.

— Dysponujemy własnymi zakładami produkcyjnymi:

okna i przeszklenia;

drzwi z ukrytym montażem;

sufity napinane;

produkcja mebli i szwalnia (na etapie uruchamiania).

— Stosujemy beton klasy 300, zawsze pobieramy próbki przed zalewaniem, używamy dodatków odpornych na wilgoć i wykonujemy pełną hydroizolację fundamentów — co jest kluczowe w klimacie tropikalnym i strefie sejsmicznej.

— Wszystkie projekty są zaprojektowane z uwzględnieniem obciążeń sejsmicznych do 8 stopni, zgodnie z indonezyjskimi normami architektonicznymi.

Standaryzacja jako klucz do jakości i efektywności ekonomicznej

— Dlaczego stawiacie na standaryzację, a nie na „unikalność”?

— Standaryzacja pozwala osiągnąć stabilną jakość. Stosujemy te same urządzenia, instalacje sanitarne, meble oraz rozwiązania planistyczne. Wszystko kupowane jest hurtowo i sprawdzone w praktyce.

— Ułatwia to obsługę, serwis i wymianę elementów oraz obniża koszty firmy zarządzającej. W rezultacie inwestor otrzymuje wyższy dochód netto.

— Wszystkie jednostki są przekazywane w pełni przygotowane do wynajmu: sprzęt AGD, naczynia, tekstylia, szlafroki — wszystko jest wliczone.

Model inwestycyjny: dochód, a nie „dom dla siebie”

— Jak pozycjonujecie nieruchomości na Bali: do zamieszkania czy do inwestycji?

— Przede wszystkim jest to inwestycja. Nie kupuje się tu „domu, który stoi pusty”. To aktywo, które musi pracować.

— Średni model wygląda następująco:

wejście na wczesnym etapie;

raty do 30 miesięcy;

wzrost wartości nieruchomości do momentu zakończenia budowy;

rentowność 10–15% rocznie;

okres zwrotu inwestycji około 7 lat.

— Jednocześnie właściciel może bezpłatnie przebywać w swojej nieruchomości do jednego miesiąca w roku.

Leasehold i Freehold — prosto wyjaśnione

— Wyjaśnij różnicę pomiędzy leasehold a freehold w najprostszy możliwy sposób.

— Leasehold to długoterminowa dzierżawa, zazwyczaj na 30 lat. Jest to podstawowy format inwestycyjny w Azji. Zapewnia niski próg wejścia i wysoką rentowność.

— Freehold to prawo własności gruntu z państwowym okresem 80 lat i możliwością przedłużenia. Posiadamy projekty freehold, w których inwestor może wybrać okres posiadania — 50 lub 80 lat.

— W obu przypadkach logika inwestycji jest taka sama: dochód z wynajmu + wzrost wartości nieruchomości.

Kolory gruntów na Bali

— Dlaczego tak ważne jest zwracanie uwagi na kolor gruntu?

— Kolor gruntu określa jego przeznaczenie:

różowy — turystyczny (idealny pod wynajem), bardzo dobrze sprawdza się również żółty;

pomarańczowy — wymaga dodatkowych pozwoleń;

czerwony — działalność komercyjna i produkcyjna;

zielony — rolnictwo.

— Wszystkie nasze obecne projekty znajdują się na gruntach różowych, co pozwala legalnie wynajmować nieruchomości.

Proces zakupu nieruchomości

— Jak wygląda proces zakupu nieruchomości krok po kroku?

— W 90% przypadków transakcje odbywają się zdalnie:

spotkanie na Zoomie i prezentacja;

wybór projektu i jednostki;

zwrotna rezerwacja (do 1 000 USD);

analiza umowy (w języku indonezyjskim + tłumaczenie);

podpisanie umowy podpisem elektronicznym;

płatności zgodnie z harmonogramem (raty bez odsetek).

— Czynności notarialne odbywają się bliżej momentu oddania obiektu.

Zarządzanie, rentowność i gwarancje

— Jak zarządzana jest nieruchomość i jaką rentowność otrzymuje inwestor?

— Zawierane są dwie umowy:

umowa zarządzania;

umowa serwisowa.

— Firma zarządzająca:

zapewnia obłożenie obiektu;

zajmuje się obsługą techniczną;

opłaca podatki;

składa kwartalne raporty.

— W większości projektów gwarantujemy minimum 10% rocznie po oddaniu kompleksu.

— Wszystkie podawane przez nas liczby to dochód netto po uwzględnieniu wszystkich kosztów.