Bali Development — Bali Gayrimenkul Ajansı | Yatırım İçin En İyi Villalar & Daireler

— Dmitry, temel bilgilerle başlayalım. Bugün ekonomik ve yatırım açısından Bali ve Endonezya ne durumda?

— Öncelikle anlamak önemli: Bali, Endonezya’daki 17.000’den fazla adadan sadece biri. Aynı zamanda en tanınmış ve turistik olarak en gelişmiş olanıdır. Genel olarak Endonezya, petrol, gaz, kömür ve nadir toprak metallerinin çıkarıldığı bölgenin en güçlü ekonomilerinden biridir. Coğrafi olarak ülke Hint ve Pasifik Okyanusu arasında yer almakta ve Asya’nın ana ticaret yollarını kontrol etmektedir.

— Turizm, ülkenin GSYİH’sının ana kalemi değildir. Ancak Bali, turizm sayesinde güçlü bir gelişim ivmesi kazanmıştır. Başlangıçta 1980’ler ve 1990’larda Avustralyalı sörfçüler tarafından “keşfedilmiş” ve ardından ada dünya turizminin odağı haline gelmiştir.

— Bugün Bali, dünya çapında önde gelen turistik destinasyonlar arasında yer almaktadır. Dünyanın dört bir yanından turistler buraya gelir: Avustralya, Hindistan, Çin, Singapur, Avrupa ve ABD. BDT ülkelerinden gelen turistlerin oranı ise toplam ziyaretçi sayısının yaklaşık %5’idir.

— Geçen yıl adayı yaklaşık 17 milyon turist ziyaret etti ve bunların %55–60’ından fazlası iç turizmdi. Endonezya, dünyanın üçüncü en kalabalık ülkesidir (yaklaşık 300 milyon kişi) ve iç turizm talebi kendi başına devasa bir pazar oluşturur.

Bali Emlak Pazarı ve Yatırım Getirisi

— Bugün Bali emlak piyasası yatırımcılar için neden bu kadar cazip?

— Çünkü bu genç ve hâlâ oluşum aşamasında bir piyasadır. Tayland, Türkiye veya Dubai ile karşılaştırıldığında bu piyasalar zaten doymuştur. İnşaat başlangıç fiyatı ile tamamlanmış bir mülkün fiyatı arasındaki fark minimumdur. Ortalama getiri yaklaşık %6’dır ve bu iyi bir sonuç olarak kabul edilir.

— Bali’de durum farklıdır. Piyasa hâlâ gelişmekte ve en az 5–10 yıllık bir potansiyel görülmektedir. Tamamlanmış mülklerde bile ortalama yıllık getiri %12–15 civarındadır; erken aşamada yatırım yapıldığında bu oran daha da yükselebilir.

— Yatırımcı inşaatın tamamlanmasına yakın bir dönemde girerse veya hazır bir mülk satın alırsa, getiri genellikle %8–10’dur; bu, dünya piyasalarının ortalamasının üzerinde bir değerdir.

— Önemli bir nokta, belirgin bir sezonluluğun olmamasıdır. Turist akışının ani düştüğü dönemler yoktur. Sadece yoğun aylar vardır ve diğer zamanlarda istikrarlı bir talep devam eder.

Ada’nın Altyapı Gelişimi

— Altyapı açısından Bali’nin gelecekteki büyümesini ne destekliyor?

— Her şeyden önce devlet programları. 2030 yılına kadar geniş kapsamlı bir ulaşım altyapısı geliştirme programı onaylandı. Okyanus üzerinden geçen ücretli yol halihazırda çalışıyor ve adanın güneyini kuzeyine bağlıyor.

— Bali Havalimanı yılda yaklaşık 23–25 milyon yolcu kapasitelidir ve mevcut büyüme ile kapasitesine yaklaşmaktadır. Bu nedenle hükümet, adanın kuzeyinde ikinci bir havalimanı inşa edeceğini duyurdu.

— Ayrıca ağırlıklı olarak yer üstü olacak bir metro projesi de açıklanmıştır; bu, Canggu, Gianyar, Bukit, havalimanı ve Sanur limanı gibi ana bölgeleri birbirine bağlayacaktır.

— Tüm bunlar tek bir şeyi gösteriyor: Bali, olgun bir doygunluk aşamasında değil, aktif büyüme aşamasındadır.

Şirket Geçmişi ve Geliştirme Deneyimi

— Şirketiniz ve Bali’deki inşaat deneyiminiz hakkında bilgi verir misiniz?

— Geliştirme çalışmalarına 2019 yılında Ubud’daki ilk kompleksimizle başladık — 12 üniteden oluşan bir proje, bizim için tam anlamıyla bir “okul” oldu. Tüm aşamaları tamamladık: arazi alımı, izinler, inşaat, teslimat ve kiralama.

— 2021’den itibaren ölçeklenmeye başladık. Bugün 12 projemiz var, bunlardan:

4’ü Booking’de kiraya veriliyor ve yatırımcılara gelir sağlıyor;

2’si yönetim şirketine devredilme aşamasında;

diğerleri ise farklı inşaat aşamalarında ve 2026–2028 yıllarında tamamlanması planlanıyor.

İnşaat Kalitesi ve Süreç Kontrolü

— Sizin inşaatınız Bali’deki çoğu projeden temel olarak nasıl farklı?

— En büyük fark, taşeron kullanmamamızdır. Kendi Jakarta’daki inşaat ekiplerimiz var — gökdelen inşaatına alışkın uzmanlar, “tatil evleri” değil.

— Kendi fabrikalarımız mevcut:

• Pencereler ve cam sistemleri

• Gizli montaj kapıları

• Gergi tavanlar

• Mobilya ve tekstil üretimi (başlangıç aşamasında)

— 300 sınıf beton kullanıyoruz, döküm öncesi mutlaka test alıyoruz, suya dayanıklı katkılar ekliyoruz ve temellerin tam su yalıtımını yapıyoruz — tropikal ve sismik olarak aktif iklimde kritik öneme sahip.

— Tüm projeler 8 şiddetine kadar sismik yükler için tasarlanmıştır ve Endonezya mimari standartlarına uygundur.

Standartlaştırma: Kalite ve Ekonomi için Anahtar

— Neden “benzersizlik” yerine standartlaştırmaya yatırım yapıyorsunuz?

— Standartlaştırma, istikrarlı kalite sağlar. Aynı cihazları, sıhhi tesisatı, mobilyaları ve plan çözümlerini kullanıyoruz. Her şey toplu olarak satın alınır ve zamanla test edilmiştir.

— Bu, bakım, onarım ve parça değişimini kolaylaştırır ve yönetim şirketinin maliyetlerini düşürür. Sonuç olarak, yatırımcı daha fazla net kâr elde eder.

— Tüm üniteler, teslimata hazır olarak verilir: cihazlar, mutfak eşyaları, tekstil, bornozlar — hepsi dahildir.

Yatırım Modeli: Kar, “Kendi Evim” değil

— Bali’de gayrimenkulü nasıl konumlandırıyorsunuz: yaşam için mi, yatırım için mi?

— Öncelikle yatırım. Burada boş duran bir “ev” satın almak söz konusu değildir. Bu, çalışması gereken bir varlıktır.

— Ortalama model şöyle:

• Erken aşamada giriş

• 30 aya kadar taksit

• Tamamlanma anında değer artışı

• Yıllık %10–15 getiri

• Yaklaşık 7 yıl geri dönüş süresi

— Ayrıca, mülk sahibi yılda bir aya kadar kendi mülkünde ücretsiz kalabilir.

Leasehold ve Freehold – Basitçe Açıklamak

— Leasehold ile Freehold arasındaki farkı mümkün olduğunca basit açıklar mısınız?

— Leasehold, genellikle 30 yıl olan uzun vadeli kiralamadır. Asya’da ana yatırım formatıdır. Düşük giriş eşiği ve yüksek getiri sağlar.

— Freehold, arazi üzerinde 80 yıllık devlet garantili mülkiyet hakkı ve sonrasında uzatma imkanıdır. Freehold projelerimizde yatırımcı 50 veya 80 yıl sahiplik süresini seçebilir.

— Her iki durumda da yatırım mantığı aynıdır: kira geliri + mülk değer artışı.

Bali’de Arazi Renkleri

— Neden arazi rengine dikkat etmek bu kadar önemli?

— Arazi rengi kullanım amacını belirler:

• Pembe — turistik (kiralama için ideal), sarı da uygundur

• Turuncu — ek izinler gerektirir

• Kırmızı — ticaret ve üretim

• Yeşil — tarım

— Mevcut tüm projelerimiz pembe arazide bulunuyor, bu da yasal olarak kiralama yapmayı mümkün kılıyor.

Gayrimenkul Satın Alma Süreci

— Gayrimenkul satın alma süreci adım adım nasıl işler?

— İşlemlerin %90’ı uzaktan gerçekleştirilir:

• Zoom toplantısı ve sunum

• Proje ve ünite seçimi

• İade edilebilir rezervasyon (1000 $’a kadar)

• Sözleşmenin incelenmesi (Endonezce + çeviri)

• Elektronik imza

• Ödeme planına göre (faizsiz taksitler)

— Noter işlemleri, mülkün teslimine daha yakın yapılır.

Yönetim, Getiri ve Garantiler

— Mülk nasıl yönetiliyor ve yatırımcı ne kadar getiri alıyor?

— İki sözleşme imzalanır:

• Yönetim sözleşmesi

• Servis sözleşmesi

— Yönetim şirketi:

• Mülkü kiraya verir

• Bakım ve hizmetleri sağlar

• Vergileri öder

• Üç ayda bir rapor sunar

— Çoğu projede, kompleks tamamlandıktan sonra en az %10 yıllık getiri garantisi veriyoruz.

— Belirttiğimiz tüm rakamlar, tüm giderler çıkarıldıktan sonraki net gelirdir.