Bali Development 巴厘岛房地产中介 — 巴厘岛最佳投资别墅与公寓

— 德米特里，我们先从基础开始。今天从经济和投资的角度来看，巴厘岛和印度尼西亚整体处于什么样的状态？

— 首先需要理解的是：巴厘岛只是印度尼西亚超过 17,000 个岛屿中的一个。但它是知名度最高、旅游业发展最成熟的岛屿。总体而言，印度尼西亚是该地区最强大的经济体之一，拥有石油、天然气、煤炭以及稀有金属的开采资源。从地理位置上看，该国位于印度洋与太平洋之间，掌控着亚洲最重要的贸易航线。

— 旅游业并非国家 GDP 的主要组成部分，但正是巴厘岛因为旅游业获得了强劲的发展动力。最初在 20 世纪 80–90 年代，巴厘岛被澳大利亚冲浪者“发现”，随后进入全球旅游市场的视野。

— 如今，巴厘岛已跻身全球顶级旅游目的地之一。游客来自世界各地：澳大利亚、印度、中国、新加坡、欧洲和美国。来自独联体国家的游客约占总游客量的 5%。

— 过去一年中，约有 1,700 万名游客到访巴厘岛，其中超过 55–60% 属于国内旅游。印度尼西亚是世界人口第三大国（约 3 亿人口），仅国内旅游需求本身就形成了极其庞大的市场基础。

巴厘岛房地产市场与投资回报

— 为什么如今巴厘岛的房地产市场对投资者如此具有吸引力？

— 因为这是一个年轻、仍在形成中的市场。与泰国、土耳其或迪拜相比，那些市场已经明显过热。项目开工阶段与成品物业之间的价格差距非常小，平均收益率约为 6%，这已被视为不错的结果。

— 巴厘岛的情况完全不同。这里的市场仍在发展阶段，我们看到至少未来 5–10 年的增长潜力。即便是已建成的项目，平均年回报率也可达到 12–15%；如果在建设初期进入，回报率还可能更高。

— 如果投资者在接近竣工阶段进入，或直接购买现成物业，回报率通常在 8–10% 左右，这仍然高于全球房地产市场的平均水平。

— 另一个重要因素是几乎不存在明显的季节性。没有游客流量骤降的时期，只有旺季以及全年相对稳定的平均需求。

岛屿基础设施的发展

— 从基础设施角度来看，哪些因素表明巴厘岛未来仍将持续增长？

— 首先是政府层面的规划。到 2030 年之前，印度尼西亚已批准大规模交通基础设施发展计划。目前，一条跨海收费公路已经投入使用，连接岛屿南部与北部。

— 巴厘岛机场年吞吐能力约为 2,300–2,500 万人次，按照目前的增长速度，已接近极限。因此，政府已正式宣布将在岛屿北部建设第二座机场。

— 此外，还规划建设以高架为主的地铁系统，连接关键区域：仓古（Canggu）、吉安雅（Gianyar）、布吉特（Bukit）、机场以及萨努尔港口（Sanur）。

— 所有这些都清楚地表明：巴厘岛正处于积极增长阶段，而非成熟饱和阶段。

开发经验与项目历史

— 请介绍一下你们公司以及在巴厘岛的开发经验。

— 我们于 2019 年开始房地产开发，第一个项目位于乌布，是一个包含 12 个单元的综合体，对我们而言是真正的“实践学校”。我们完整经历了所有流程：土地办理、许可审批、施工建设、交付使用以及出租运营。

— 自 2021 年起，我们开始规模化发展。目前共有 12 个项目，其中：

• 4 个项目已在 Booking 平台上线，为投资者带来稳定收益

• 2 个项目正处于移交给物业管理公司的阶段

• 其余项目处于不同施工阶段，预计于 2026–2028 年陆续交付

施工质量与流程控制

— 你们的施工与巴厘岛大多数项目相比，有哪些根本性的不同？

— 最核心的区别是：我们不使用外包承包商。我们拥有来自雅加达的自有施工团队，这些专家习惯于建造高层建筑，而不仅仅是“度假小屋”。

— 我们拥有自己的工厂：

• 窗户与玻璃系统

• 隐藏式门框门

• 拉伸天花板

• 家具与纺织品生产（正在启动阶段）

— 我们使用 300 标号混凝土，在浇筑前必须进行取样检测，采用防潮添加剂，并对地基进行完整防水处理——这在热带和地震活跃地区尤为关键。

— 所有项目均按照可承受 8 级地震的标准设计，完全符合印度尼西亚建筑规范。

标准化是质量与经济性的关键

— 为什么你们选择标准化，而不是追求“完全独特性”？

— 标准化可以确保稳定的质量。我们使用统一的家电、卫浴、家具和户型方案，所有设备均为批量采购，并经过长期验证。

— 这大大简化了维护、维修和更换流程，降低了物业管理公司的成本，最终让投资者获得更高的净利润。

— 所有单元交付时均为“拎包出租”状态：家电、餐具、纺织品、浴袍——全部包含在内。

投资模式：收益，而非“自住住宅”

— 你们如何定位巴厘岛的房地产：自住还是投资？

— 首先，这是一个投资产品。在这里并不流行购买“闲置的房子”，而是购买必须持续产生收入的资产。

— 典型投资模型如下：

• 在建设初期进入

• 分期付款最长可达 30 个月

• 项目竣工时资产价值上涨

• 年回报率 10–15%

• 投资回收期约 7 年

— 同时，业主每年可免费入住自己物业最多一个月。

Leasehold 与 Freehold：通俗解释

— 请用最简单的方式解释 leasehold 与 freehold 的区别。

— Leasehold 是长期租赁，通常为 30 年，是亚洲最常见的投资形式，具有较低的入场门槛和较高的收益率。

— Freehold 是土地所有权，国家规定期限为 80 年，并可续期。我们也提供 freehold 项目，投资者可选择 50 年或 80 年的持有期限。

— 无论哪种形式，投资逻辑相同：租金收入 + 资产增值。

巴厘岛土地颜色

— 为什么土地颜色如此重要？

— 土地颜色决定其用途：

• 粉色 —— 旅游用地（最适合出租），黄色同样适合

• 橙色 —— 需要额外许可

• 红色 —— 商业与工业用途

• 绿色 —— 农业用地

— 我们所有现有项目均位于粉色土地上，合法允许用于出租。

房地产购买流程

— 购买房地产的流程是怎样的？

— 约 90% 的交易可远程完成：

• Zoom 会议与项目介绍

• 选择项目与单元

• 可退还的预订金（不超过 1,000 美元）

• 审阅合同（印尼文原版 + 翻译）

• 电子签名

• 按付款计划支付（无利息分期）

— 公证手续通常在项目交付前完成。

管理、收益与保障

— 房地产如何管理？投资者能获得怎样的收益？

— 会签署两份合同：

• 管理合同

• 维护服务合同

— 物业管理公司负责：

• 提高入住率

• 物业维护

• 税务缴纳

• 每季度提供财务报告

— 对于大多数项目，我们在交付后保证最低 10% 的年回报率。

— 我们所公布的所有数据，均为扣除全部费用后的净收益。