Bali Development — बाली की प्रमुख रियल एस्टेट एजेंसी | निवेश के लिए सर्वश्रेष्ठ विला और अपार्टमेंट

— दिमित्री, चलिए बुनियाद से शुरू करते हैं। आज आर्थिक और निवेश के दृष्टिकोण से बाली और इंडोनेशिया क्या हैं?

— सबसे पहले यह समझना महत्वपूर्ण है: बाली इंडोनेशिया के 17,000 से अधिक द्वीपों में से केवल एक द्वीप है। यह सबसे अधिक पहचान वाला और पर्यटन के लिए विकसित द्वीप है। सामान्य रूप से, इंडोनेशिया क्षेत्र की सबसे मजबूत अर्थव्यवस्थाओं में से एक है, जिसमें तेल, गैस, कोयला और दुर्लभ पृथ्वी धातुओं का उत्पादन होता है। भौगोलिक रूप से, यह देश हिंद महासागर और प्रशांत महासागर के बीच स्थित है और एशिया के महत्वपूर्ण व्यापार मार्गों को नियंत्रित करता है।

— हालांकि, पर्यटन देश की GDP की मुख्य धारा नहीं है। लेकिन बाली वह द्वीप बन गया है जिसने पर्यटन के माध्यम से विकास का शक्तिशाली impulso प्राप्त किया। शुरू में इसे 1980-90 के दशक में ऑस्ट्रेलियाई सर्फर ने «खोजा», जिसके बाद द्वीप वैश्विक पर्यटन के केंद्र में आ गया।

— आज बाली विश्व के शीर्ष पर्यटन स्थलों में शामिल है। दुनिया भर के पर्यटक यहां आते हैं: ऑस्ट्रेलिया, भारत, चीन, सिंगापुर, यूरोप, अमेरिका। इस बीच, सीआईएस देशों से आने वाले पर्यटकों का हिस्सा कुल यातायात का लगभग 5% है।

— पिछले वर्ष द्वीप का दौरा लगभग 17 मिलियन पर्यटकों ने किया, और उनमें से 55-60% से अधिक आंतरिक पर्यटन था। इंडोनेशिया दुनिया का तीसरा सबसे अधिक आबादी वाला देश है (लगभग 300 मिलियन लोग), और यहां आंतरिक पर्यटन की मांग अपने आप में विशाल आधार बनाती है।

बाली की रियल एस्टेट मार्केट और निवेश लाभप्रदता

— आज निवेशकों के लिए बाली का रियल एस्टेट मार्केट क्यों आकर्षक है?

— क्योंकि यह एक युवा और अभी विकसित हो रहा बाज़ार है। अगर थाईलैंड, तुर्की या दुबई की तुलना करें — वहाँ के बाजार पहले से ही अधिक गर्म हैं। निर्माण के शुरुआती चरण की कीमत और तैयार संपत्ति की कीमत में अंतर न्यूनतम होता है। औसत लाभप्रदता लगभग 6% है, और इसे अच्छा परिणाम माना जाता है।

— बाली में स्थिति अलग है। यहाँ बाजार अभी विकसित हो रहा है, और हम कम से कम अगले 5–10 वर्षों के लिए संभावनाएं देखते हैं। तैयार संपत्तियों पर भी औसत वार्षिक लाभ 12–15% है, और निर्माण के शुरुआती चरण में प्रवेश करने पर यह और भी अधिक हो सकती है।

— यदि निवेशक निर्माण के करीब प्रवेश करता है या तैयार संपत्ति खरीदता है, तो आमतौर पर लाभप्रदता 8–10% होती है, जो अभी भी वैश्विक बाजारों की औसत से अधिक है।

— महत्वपूर्ण बिंदु — स्पष्ट मौसमी उतार-चढ़ाव का अभाव। ऐसे कोई महीने नहीं हैं जब पर्यटक प्रवाह अचानक गिर जाए। कुछ उच्चतम महीने हैं और शेष समय में स्थिर औसत मांग बनी रहती है।

द्वीप का अवसंरचना विकास

— बाली के भविष्य की वृद्धि के बारे में क्या संकेत देता है?

— सबसे पहले — सरकारी कार्यक्रम। 2030 तक यातायात अवसंरचना के बड़े पैमाने पर विकास का कार्यक्रम स्वीकृत किया गया है। समुद्र के ऊपर एक टोल रोड पहले ही काम कर रही है, जो द्वीप के दक्षिण और उत्तर को जोड़ती है।

— बाली एयरपोर्ट लगभग 23–25 मिलियन यात्रियों के लिए डिज़ाइन किया गया है, और वर्तमान प्रवाह के साथ यह अपनी सीमा के करीब है। इसलिए सरकार ने द्वीप के उत्तर में दूसरा हवाई अड्डा बनाने की घोषणा कर दी है।

— इसके अलावा, एक मेट्रो परियोजना की घोषणा की गई है, मुख्य रूप से ऊपरी मार्ग पर, जो मुख्य क्षेत्रों को जोड़ती है: चांगू, जियान्यार, बुकित, हवाई अड्डा और सनुर पोर्ट।

— यह सब एक बात बताता है: बाली सक्रिय विकास के चरण में है, न कि परिपक्व संतृप्ति के चरण में।

अनुभव और डेवलपमेंट का इतिहास

— अपनी कंपनी और बाली में निर्माण के अनुभव के बारे में बताएं।

— हमने 2019 में उबुद में पहले कॉम्प्लेक्स के साथ डेवलपमेंट शुरू किया — 12 यूनिट परियोजना, जिसने हमारे लिए पूर्ण «स्कूल» का काम किया। हमने सभी चरणों से गुज़रे: भूमि की अनुमति, निर्माण, संचालन और किराए पर देना।

— 2021 से, हम पैमाने पर विस्तार करने लगे। आज हमारे पास 12 परियोजनाएँ हैं, जिनमें से:

• 4 पहले से ही Booking पर उपलब्ध हैं और निवेशकों को आय देती हैं

• 2 प्रबंधन कंपनी को हस्तांतरित की जाने की प्रक्रिया में हैं

• शेष विभिन्न निर्माण चरणों में हैं, 2026–2028 में पूरा होने के लिए निर्धारित

निर्माण की गुणवत्ता और प्रक्रिया नियंत्रण

— आपकी निर्माण प्रक्रिया बाली की अधिकांश परियोजनाओं से मूल रूप से कैसे अलग है?

— मुख्य अंतर — हम ठेकेदारों का उपयोग नहीं करते। हमारे पास जकार्ता से अपनी निर्माण टीम है — विशेषज्ञ जो गगनचुंबी इमारतों का निर्माण करने के आदी हैं, न कि «रिज़ॉर्ट घरों» का।

— हमारे पास अपने फैक्ट्रीज़ हैं:

• खिड़कियाँ और ग्लासिंग

• छिपी हुई दरवाज़े

• स्ट्रेच छत

• फर्नीचर और सिलाई उत्पादन (प्रारंभ चरण में)

— हम 300 ग्रेड का कंक्रीट इस्तेमाल करते हैं, डालने से पहले नमूने लेते हैं, जलरोधी additives का उपयोग करते हैं और नींव का पूर्ण waterproofing करते हैं — यह उष्णकटिबंधीय और भूकंपीय सक्रिय जलवायु में बेहद महत्वपूर्ण है।

— सभी परियोजनाएँ 8 रिक्टर स्केल तक भूकंपीय भार के लिए डिजाइन की गई हैं, जो इंडोनेशियाई आर्किटेक्चरल मानकों के अनुरूप है।

मानकीकरण: गुणवत्ता और अर्थव्यवस्था की कुंजी

— आप मानकीकरण पर क्यों जोर देते हैं, न कि «विशिष्टता» पर?

— मानकीकरण स्थिर गुणवत्ता सुनिश्चित करता है। हम समान तकनीक, प्लंबिंग, फर्नीचर, और लेआउट समाधान का उपयोग करते हैं। सब कुछ थोक में खरीदा जाता है और समय द्वारा परीक्षण किया गया है।

— यह रखरखाव, मरम्मत, और घटक प्रतिस्थापन को आसान बनाता है और प्रबंधन कंपनी के खर्चों को कम करता है। परिणामस्वरूप, निवेशक अधिक शुद्ध लाभ प्राप्त करता है।

— सभी यूनिट्स पूर्ण रूप से तैयार होकर सौंपे जाते हैं: उपकरण, बर्तन, वस्त्र, bathrobes — सब शामिल है।

निवेश मॉडल: आय, न कि «अपना घर»

— आप बाली में रियल एस्टेट को जीवन या निवेश के लिए कैसे प्रस्तुत करते हैं?

— सबसे पहले — यह निवेश है। यहाँ «स्थिर घर» खरीदना आम नहीं है। यह एक संपत्ति है जो काम करनी चाहिए।

— औसत मॉडल इस प्रकार है:

• शुरुआती चरण में प्रवेश

• 30 महीने तक किस्त योजना

• निर्माण के पूरा होने पर संपत्ति का मूल्य बढ़ना

• वार्षिक 10–15% लाभप्रदता

• लगभग 7 साल में निवेश की वापसी

— इसके अलावा, मालिक अपने प्रॉपर्टी में साल में एक महीने तक मुफ्त में रह सकते हैं।

लीज़होल्ड और फ्रीहोल्ड: सरल शब्दों में

— लीज़होल्ड और फ्रीहोल्ड में अंतर को सरलतम रूप में समझाइए।

— Leasehold — दीर्घकालिक किराया, आमतौर पर 30 साल के लिए। यह एशिया में निवेश का मुख्य प्रारूप है। यह कम प्रवेश स्तर और उच्च लाभप्रदता प्रदान करता है।

— Freehold — भूमि की स्वामित्व का अधिकार, सरकारी अवधि 80 साल और उसके बाद नवीनीकरण। हमारे पास Freehold परियोजनाएँ हैं, जहां निवेशक स्वामित्व की अवधि चुन सकते हैं — 50 या 80 साल।

— दोनों मामलों में निवेश की लॉजिक समान है: किराए से आय + संपत्ति का मूल्य वृद्धि।

बाली में भूमि के रंग

— भूमि के रंग पर ध्यान क्यों देना महत्वपूर्ण है?

— भूमि का रंग इसका उद्देश्य निर्धारित करता है:

• गुलाबी — पर्यटन (किराए के लिए आदर्श), साथ ही पीला भी उपयुक्त

• नारंगी — अतिरिक्त अनुमति की आवश्यकता

• लाल — वाणिज्य और उत्पादन

• हरा — कृषि

— हमारी सभी वर्तमान परियोजनाएं गुलाबी भूमि पर स्थित हैं, जिससे संपत्ति को कानूनी रूप से किराए पर देना संभव है।

रियल एस्टेट खरीदने की प्रक्रिया

— रियल एस्टेट खरीदने की प्रक्रिया चरण-दर-चरण कैसी होती है?

— 90% मामलों में लेन-देन दूरस्थ होते हैं:

• Zoom मीटिंग और प्रस्तुति

• परियोजना और यूनिट का चयन

• वापसी योग्य आरक्षण (अधिकतम $1000)

• अनुबंध का अध्ययन (इंडोनेशियाई + अनुवाद)

• डिजिटल सिग्नेचर पर हस्ताक्षर

• अनुसूची के अनुसार भुगतान (बिना ब्याज की किस्त)

— नोटरीकृत प्रक्रिया प्रॉपर्टी की डिलीवरी के करीब होती है।

प्रबंधन, लाभप्रदता और गारंटी

— प्रॉपर्टी का प्रबंधन कैसे किया जाता है और निवेशक को क्या लाभ मिलता है?

— दो अनुबंध किए जाते हैं:

• प्रबंधन के लिए

• रखरखाव के लिए

— प्रबंधन कंपनी:

• संपत्ति को लिस्ट करती है

• सेवा देती है

• कर भुगतान करती है

• त्रैमासिक रिपोर्ट देती है

— अधिकांश परियोजनाओं पर हम परिसर की डिलीवरी के बाद कम से कम 10% वार्षिक की गारंटी देते हैं।

— हम जो सभी आंकड़े देते हैं, वे सभी खर्चों के बाद शुद्ध आय हैं।