Bali Development Immobilienagentur — Die Besten Villen und Apartments auf Bali

— Dmitry, beginnen wir mit den Grundlagen. Was sind Bali und Indonesien heute aus wirtschaftlicher und investitionsbezogener Sicht?

— Zunächst ist es wichtig zu verstehen: Bali ist nur eine Insel von mehr als 17.000 Inseln Indonesiens. Gleichzeitig ist sie die bekannteste und touristisch am weitesten entwickelte. Insgesamt gehört Indonesien zu den stärksten Volkswirtschaften der Region, mit Förderung von Erdöl, Erdgas, Kohle und seltenen Erden. Geografisch liegt das Land zwischen dem Indischen und dem Pazifischen Ozean und kontrolliert wichtige Handelsrouten Asiens.

— Der Tourismus ist dabei nicht der Hauptbestandteil des Bruttoinlandsprodukts des Landes. Dennoch ist Bali genau die Insel, die durch den Tourismus einen starken Entwicklungsschub erhalten hat. Ursprünglich wurde sie in den 1980er- und 1990er-Jahren von australischen Surfern „entdeckt“, woraufhin die Insel in den Fokus des weltweiten Tourismus rückte.

— Heute zählt Bali zu den weltweit führenden Reisezielen. Touristen kommen aus der ganzen Welt: aus Australien, Indien, China, Singapur, Europa und den USA. Der Anteil der Touristen aus den GUS-Staaten beträgt dabei rund 5 % des gesamten Besucheraufkommens.

— Im vergangenen Jahr besuchten etwa 17 Millionen Touristen die Insel, wobei mehr als 55–60 % davon Inlandsreisende waren. Indonesien ist das drittbevölkerungsreichste Land der Welt (rund 300 Millionen Einwohner), und allein die inländische touristische Nachfrage bildet eine enorme Basis.

Immobilienmarkt auf Bali und Investitionsrendite

— Warum ist der Immobilienmarkt auf Bali heute so interessant für Investoren?

— Weil es sich um einen jungen und noch im Aufbau befindlichen Markt handelt. Vergleicht man ihn mit Thailand, der Türkei oder Dubai, sind diese Märkte bereits überhitzt. Der Unterschied zwischen dem Preis zum Baustart und dem Preis eines fertigen Objekts ist dort minimal. Die durchschnittliche Rendite liegt bei etwa 6 % und gilt bereits als gutes Ergebnis.

— Auf Bali ist die Situation anders. Der Markt entwickelt sich noch, und wir sehen ein Potenzial von mindestens 5 bis 10 Jahren. Selbst bei fertiggestellten Objekten liegt die durchschnittliche Rendite bei 12–15 % pro Jahr, und bei einem Einstieg in einer frühen Bauphase kann sie noch höher sein.

— Steigt ein Investor näher am Bauabschluss ein oder kauft ein fertiges Objekt, liegt die Rendite in der Regel bei 8–10 %, was dennoch über dem weltweiten Durchschnitt liegt.

— Ein wichtiger Punkt ist das Fehlen einer ausgeprägten Saisonalität. Es gibt keine Phasen mit einem starken Einbruch des Touristenstroms. Es existieren Hochsaisons sowie eine stabile, durchschnittliche Nachfrage während des restlichen Jahres.

Infrastrukturelle Entwicklung der Insel

— Was spricht aus infrastruktureller Sicht für zukünftiges Wachstum auf Bali?

— In erster Linie staatliche Programme. Bis 2030 ist ein groß angelegtes Programm zur Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur genehmigt. Bereits in Betrieb ist eine mautpflichtige Straße über dem Ozean, die den Süden und den Norden der Insel verbindet.

— Der Flughafen von Bali ist für etwa 23–25 Millionen Passagiere pro Jahr ausgelegt und nähert sich bei dem aktuellen Wachstum bereits seiner Kapazitätsgrenze. Daher hat die Regierung den Bau eines zweiten Flughafens im Norden der Insel angekündigt.

— Zudem wurde ein Metroprojekt angekündigt, größtenteils als Hochbahn, das die wichtigsten Gebiete verbinden soll: Canggu, Gianyar, Bukit, den Flughafen sowie den Hafen von Sanur.

— All dies weist auf eines hin: Bali befindet sich in einer Phase aktiven Wachstums und nicht in einer Phase der Marktsättigung.

Unternehmensgeschichte und Entwicklungserfahrung

— Erzähle von eurem Unternehmen und eurer Bauerfahrung auf Bali.

— Unsere Entwicklungsaktivitäten begannen wir 2019 mit unserem ersten Projekt in Ubud — einer Anlage mit 12 Einheiten, die für uns zu einer echten „Schule“ wurde. Wir durchliefen alle Phasen: Grundstückserwerb, Genehmigungen, Bau, Inbetriebnahme und Vermietung.

— Ab 2021 begannen wir zu skalieren. Heute verfügen wir über 12 Projekte, davon:

4 bereits auf Booking gelistet und ertragsbringend für Investoren;

2 in der Übergabephase an die Verwaltungsgesellschaft;

die übrigen befinden sich in unterschiedlichen Bauphasen mit Fertigstellung zwischen 2026 und 2028.

Bauqualität und Prozesskontrolle

— Wodurch unterscheidet sich eure Bauweise grundsätzlich von den meisten Projekten auf Bali?

— Der wichtigste Unterschied besteht darin, dass wir keine externen Auftragnehmer einsetzen. Wir verfügen über eigene Bauteams aus Jakarta — Fachkräfte, die den Bau von Hochhäusern gewohnt sind und nicht von „Resorthäusern“.

— Wir besitzen eigene Produktionsstätten für:

Fenster und Verglasung;

Türen mit verdeckter Montage;

Spanndecken;

Möbel- und Textilproduktion (in der Startphase).

— Wir verwenden Beton der Klasse 300, entnehmen vor jedem Guss Proben, setzen feuchtigkeitsbeständige Zusatzstoffe ein und führen eine vollständige Fundamentabdichtung durch — was in einem tropischen und seismisch aktiven Klima von entscheidender Bedeutung ist.

— Alle Projekte sind für seismische Belastungen bis zu 8 Punkten ausgelegt und entsprechen den indonesischen Bauvorschriften.

Standardisierung als Schlüssel zu Qualität und Wirtschaftlichkeit

— Warum setzt ihr auf Standardisierung statt auf „Einzigartigkeit“?

— Standardisierung ermöglicht eine gleichbleibend hohe Qualität. Wir verwenden identische Geräte, Sanitäranlagen, Möbel und Grundrisslösungen. Alles wird in großen Mengen eingekauft und ist erprobt.

— Das vereinfacht Wartung, Reparaturen und den Austausch von Elementen und senkt die Kosten der Verwaltungsgesellschaft. Am Ende erhält der Investor einen höheren Nettogewinn.

— Alle Einheiten werden vollständig schlüsselfertig übergeben: Geräte, Geschirr, Textilien, Bademäntel — alles ist inklusive.

Investitionsmodell: Ertrag statt „Eigenheim“

— Wie positioniert ihr Immobilien auf Bali: zum Wohnen oder zur Investition?

— In erster Linie als Investition. Hier kauft man kein „Haus, das leer steht“. Es handelt sich um einen Vermögenswert, der arbeiten muss.

— Das durchschnittliche Modell sieht folgendermaßen aus:

Einstieg in einer frühen Phase;

Ratenzahlung bis zu 30 Monate;

Wertsteigerung bis zur Fertigstellung;

Rendite von 10–15 % pro Jahr;

Amortisationszeit von etwa 7 Jahren.

— Gleichzeitig kann der Eigentümer seine Immobilie bis zu einem Monat pro Jahr kostenlos selbst nutzen.

Leasehold und Freehold – einfach erklärt

— Erkläre den Unterschied zwischen Leasehold und Freehold so einfach wie möglich.

— Leasehold ist eine langfristige Pacht, in der Regel für 30 Jahre. Dies ist das gängigste Investitionsmodell in Asien. Es bietet eine niedrige Einstiegsschwelle und hohe Renditen.

— Freehold bedeutet Eigentum am Grundstück mit einer staatlich festgelegten Laufzeit von 80 Jahren und der Möglichkeit zur Verlängerung. Wir haben Freehold-Projekte, bei denen Investoren die Besitzdauer — 50 oder 80 Jahre — wählen können.

— In beiden Fällen ist die Investitionslogik gleich: Mieteinnahmen plus Wertsteigerung der Immobilie.

Grundstückszonen auf Bali

— Warum ist es so wichtig, auf die Farbe des Grundstücks zu achten?

— Die Farbe bestimmt die Nutzung des Grundstücks:

Rosa — touristisch (ideal für Vermietung), Gelb ist ebenfalls sehr gut geeignet;

Orange — erfordert zusätzliche Genehmigungen;

Rot — Gewerbe und Industrie;

Grün — Landwirtschaft.

— Alle unsere aktuellen Projekte befinden sich auf rosafarbenem Land, was eine legale Vermietung ermöglicht.

Ablauf des Immobilienkaufs

— Wie sieht der Kaufprozess Schritt für Schritt aus?

— In 90 % der Fälle erfolgen die Transaktionen aus der Ferne:

Zoom-Meeting und Präsentation;

Auswahl des Projekts und der Einheit;

rückerstattbare Reservierung (bis zu 1.000 USD);

Prüfung des Vertrags (auf Indonesisch + Übersetzung);

digitale Unterzeichnung;

Zahlungen gemäß Zeitplan (zinsfreie Raten).

— Die notarielle Beurkundung erfolgt näher an der Fertigstellung des Objekts.

Verwaltung, Rendite und Garantien

— Wie wird die Immobilie verwaltet und welche Rendite erhält der Investor?

— Es werden zwei Verträge abgeschlossen:

Verwaltungsvertrag;

Servicevertrag.

— Die Verwaltungsgesellschaft:

sorgt für Auslastung;

übernimmt Wartung und Service;

zahlt Steuern;

erstellt vierteljährliche Berichte.

— Bei den meisten Projekten garantieren wir nach Fertigstellung mindestens 10 % Rendite pro Jahr.

— Alle von uns genannten Zahlen sind Nettorenditen nach Abzug sämtlicher Kosten.