Bali Development — Agenzia Immobiliare a Bali | Le Migliori Ville e Appartamenti per Investimento

— Dmitry, iniziamo dalle basi. Che cosa rappresentano oggi Bali e l’Indonesia dal punto di vista dell’economia e degli investimenti?

— Prima di tutto è importante capire che Bali è solo una delle oltre 17.000 isole che compongono l’Indonesia. Allo stesso tempo, è l’isola più riconoscibile e turisticamente sviluppata. In generale, l’Indonesia è una delle economie più forti della regione, con estrazione di petrolio, gas, carbone e metalli delle terre rare. Geograficamente, il Paese si trova tra l’Oceano Indiano e l’Oceano Pacifico e controlla rotte commerciali chiave dell’Asia.

— Il turismo, tuttavia, non è la principale voce del PIL del Paese. Ma è proprio Bali ad essere diventata l’isola che, grazie al turismo, ha ricevuto un potente impulso allo sviluppo. Inizialmente è stata “scoperta” dai surfisti australiani negli anni ’80–’90, dopodiché l’isola è entrata nel radar del turismo globale.

— Oggi Bali rientra tra le principali destinazioni turistiche mondiali. Qui arrivano turisti da tutto il mondo: Australia, India, Cina, Singapore, Europa e Stati Uniti. Allo stesso tempo, la quota di turisti provenienti dai Paesi della CSI rappresenta circa il 5% del flusso totale.

— Nell’ultimo anno l’isola è stata visitata da circa 17 milioni di turisti, e oltre il 55–60% di questi rappresenta turismo interno. L’Indonesia è il terzo Paese al mondo per popolazione (circa 300 milioni di persone), e la domanda turistica interna, di per sé, crea una base enorme.

Il mercato immobiliare di Bali e la redditività degli investimenti

— Perché il mercato immobiliare di Bali è oggi così interessante per gli investitori?

— Perché è un mercato giovane e ancora in fase di formazione. Se lo confrontiamo con Thailandia, Turchia o Dubai, questi mercati sono già surriscaldati. La differenza tra il prezzo in fase di costruzione e il prezzo dell’immobile finito lì è minima. La redditività media è intorno al 6%, ed è considerata un buon risultato.

— A Bali la situazione è diversa. Qui il mercato è ancora in sviluppo e vediamo un potenziale di almeno 5–10 anni avanti. Anche sugli immobili già completati, la redditività media è del 12–15% annuo, mentre entrando in una fase iniziale di costruzione può essere ancora più alta.

— Se un investitore entra più vicino al completamento dei lavori o acquista un immobile già pronto, la redditività di solito è dell’8–10%, che è comunque superiore alla media dei mercati globali.

— Un punto importante è l’assenza di una stagionalità marcata. Non ci sono periodi in cui il flusso turistico crolla drasticamente. Ci sono mesi di picco e, per il resto del tempo, una domanda stabile e costante.

Sviluppo infrastrutturale dell’isola

— Cosa indica una futura crescita di Bali dal punto di vista infrastrutturale?

— Prima di tutto, i programmi statali. Fino al 2030 è stato approvato un programma di sviluppo su larga scala delle infrastrutture di trasporto. È già operativa una strada a pedaggio sopra l’oceano che collega il sud e il nord dell’isola.

— L’aeroporto di Bali è progettato per circa 23–25 milioni di passeggeri all’anno e, con l’attuale crescita del traffico, è vicino al limite della capacità. Per questo motivo il governo ha già annunciato la costruzione di un secondo aeroporto nel nord dell’isola.

— È stato inoltre annunciato un progetto di metropolitana, prevalentemente sopraelevata, che collegherà le principali aree: Canggu, Gianyar, Bukit, l’aeroporto e il porto di Sanur.

— Tutto questo indica una sola cosa: Bali si trova in una fase di crescita attiva, non di saturazione matura.

Storia dell’esperienza e dello sviluppo immobiliare

— Raccontaci della vostra azienda e dell’esperienza di costruzione a Bali.

— Abbiamo iniziato lo sviluppo immobiliare nel 2019 con il nostro primo complesso a Ubud — un progetto di 12 unità che per noi è diventato una vera e propria “scuola”. Abbiamo attraversato tutte le fasi: acquisizione del terreno, permessi, costruzione, messa in funzione e locazione.

— Dal 2021 abbiamo iniziato a scalare il business. Oggi abbiamo 12 progetti, di cui:

4 sono già operativi su Booking e generano reddito per gli investitori;

2 sono in fase di trasferimento alla società di gestione;

gli altri sono in diverse fasi di costruzione con consegna prevista tra il 2026 e il 2028.

Qualità della costruzione e controllo dei processi

— In cosa si differenzia fondamentalmente la vostra costruzione dalla maggior parte dei progetti a Bali?

— La differenza principale è che non utilizziamo appaltatori esterni. Abbiamo squadre di costruzione interne provenienti da Giacarta — specialisti abituati a costruire grattacieli, non “case da resort”.

— Disponiamo di nostri stabilimenti:

finestre e vetrature;

porte a scomparsa;

soffitti tesi;

produzione di mobili e sartoria (in fase di avvio).

— Utilizziamo cemento di grado 300, preleviamo sempre campioni prima del getto, applichiamo additivi resistenti all’umidità e realizziamo una completa impermeabilizzazione delle fondamenta — un aspetto critico in un clima tropicale e sismicamente attivo.

— Tutti i progetti sono progettati per resistere a carichi sismici fino a 8 gradi, in conformità con le normative architettoniche indonesiane.

Standardizzazione come chiave di qualità ed efficienza economica

— Perché puntate sulla standardizzazione e non sull’“unicità”?

— La standardizzazione consente di ottenere una qualità stabile. Utilizziamo gli stessi elettrodomestici, la stessa idraulica, gli stessi mobili e soluzioni di layout. Tutto viene acquistato all’ingrosso ed è collaudato nel tempo.

— Questo semplifica la manutenzione, le riparazioni e la sostituzione degli elementi, riducendo i costi della società di gestione. Di conseguenza, l’investitore ottiene un profitto netto più elevato.

— Tutte le unità vengono consegnate completamente pronte per la locazione: elettrodomestici, stoviglie, tessili, accappatoi — tutto è incluso.

Modello di investimento: reddito, non “una casa per sé”

— Come posizionate l’immobiliare a Bali: per vivere o per investire?

— Prima di tutto, è un investimento. Qui non è consuetudine acquistare una “casa che resta vuota”. È un asset che deve generare reddito.

— Il modello medio è il seguente:

ingresso in una fase iniziale;

rateizzazione fino a 30 mesi;

crescita del valore dell’immobile entro il completamento della costruzione;

redditività del 10–15% annuo;

tempo di recupero dell’investimento di circa 7 anni.

— Allo stesso tempo, il proprietario può soggiornare gratuitamente nel proprio immobile fino a un mese all’anno.

Leasehold e Freehold: spiegato in modo semplice

— Spiega la differenza tra leasehold e freehold nel modo più semplice possibile.

— Leasehold è una locazione a lungo termine, solitamente di 30 anni. È il formato di investimento principale in Asia. Offre una soglia di ingresso più bassa e una redditività più elevata.

— Freehold è il diritto di proprietà sul terreno con un termine statale di 80 anni e successiva proroga. Abbiamo progetti in freehold in cui l’investitore può scegliere il periodo di proprietà — 50 o 80 anni.

— In entrambi i casi, la logica dell’investimento è la stessa: reddito da locazione + crescita del valore dell’immobile.

I colori dei terreni a Bali

— Perché è così importante prestare attenzione al colore del terreno?

— Il colore del terreno ne determina la destinazione:

Rosa — turistico (ideale per l’affitto), anche il giallo è molto adatto;

Arancione — richiede permessi aggiuntivi;

Rosso — commercio e produzione;

Verde — agricoltura.

— Tutti i nostri progetti attuali si trovano su terreno rosa, il che consente di affittare legalmente gli immobili.

Il processo di acquisto di un immobile

— Come avviene l’acquisto di un immobile passo dopo passo?

— Nel 90% dei casi le transazioni avvengono da remoto:

incontro su Zoom e presentazione;

scelta del progetto e dell’unità;

prenotazione rimborsabile (fino a 1.000 $);

analisi del contratto (in indonesiano + traduzione);

firma con firma elettronica;

pagamento secondo il piano (rateizzazione senza interessi).

— La formalizzazione notarile avviene più vicino alla consegna dell’immobile.

Gestione, redditività e garanzie

— Come viene gestito l’immobile e quale redditività riceve l’investitore?

— Vengono firmati due contratti:

contratto di gestione;

contratto di manutenzione.

— La società di gestione:

assicura l’occupazione dell’immobile;

si occupa della manutenzione;

paga le imposte;

fornisce report trimestrali.

— Per la maggior parte dei progetti garantiamo almeno il 10% annuo dopo la consegna del complesso.

— Tutte le cifre che comunichiamo rappresentano il reddito netto, al netto di tutte le spese.