Bali Development — Agência Imobiliária em Bali | As Melhores Vilas e Apartamentos para Investimento

— Dmitry, vamos começar pelo básico. O que Bali e a Indonésia representam hoje do ponto de vista econômico e de investimentos?

— Antes de tudo, é importante entender que Bali é apenas uma ilha entre mais de 17.000 ilhas da Indonésia. No entanto, é a mais reconhecida e desenvolvida turisticamente. De modo geral, a Indonésia é uma das economias mais fortes da região, com extração de petróleo, gás, carvão e metais de terras raras. Geograficamente, o país está localizado entre os oceanos Índico e Pacífico e controla rotas comerciais estratégicas da Ásia.

— O turismo não é a principal fonte do PIB do país. Ainda assim, foi justamente Bali que recebeu um poderoso impulso de desenvolvimento graças ao turismo. Inicialmente, a ilha foi “descoberta” por surfistas australianos nos anos 1980 e 1990, após o que passou a atrair a atenção do turismo mundial.

— Hoje, Bali está entre os principais destinos turísticos do mundo. Turistas vêm de todas as partes: Austrália, Índia, China, Singapura, Europa e Estados Unidos. A participação de turistas dos países da CEI representa cerca de 5% do fluxo total.

— No último ano, aproximadamente 17 milhões de turistas visitaram a ilha, e mais de 55–60% deles pertenciam ao turismo interno. A Indonésia é o terceiro país mais populoso do mundo (cerca de 300 milhões de habitantes), e a demanda turística interna por si só forma uma base gigantesca.

O mercado imobiliário de Bali e a rentabilidade dos investimentos

— Por que o mercado imobiliário de Bali é tão interessante para os investidores hoje?

— Porque é um mercado jovem, ainda em formação. Se compararmos com a Tailândia, a Turquia ou Dubai, esses mercados já estão saturados. A diferença entre o preço no início da construção e o valor de um imóvel pronto nesses países é mínima. A rentabilidade média gira em torno de 6%, o que já é considerado um bom resultado.

— Em Bali, a situação é diferente. O mercado ainda está em desenvolvimento, e vemos potencial para pelo menos 5 a 10 anos à frente. Mesmo em imóveis já concluídos, a rentabilidade média chega a 12–15% ao ano, e ao investir em estágios iniciais da construção, esse número pode ser ainda maior.

— Se o investidor entra mais próximo da conclusão da obra ou adquire um imóvel pronto, a rentabilidade normalmente fica entre 8–10%, o que ainda supera a média dos mercados globais.

— Um ponto importante é a ausência de uma sazonalidade pronunciada. Não há períodos em que o fluxo turístico caia drasticamente. Existem meses de pico, mas a demanda permanece estável durante o restante do ano.

Desenvolvimento da infraestrutura da ilha

— O que indica o crescimento futuro de Bali do ponto de vista da infraestrutura?

— Em primeiro lugar, os programas governamentais. Até 2030, foi aprovado um plano de desenvolvimento em larga escala da infraestrutura de transporte. Já está em operação uma estrada pedagiada sobre o oceano que conecta o sul e o norte da ilha.

— O aeroporto de Bali foi projetado para cerca de 23–25 milhões de passageiros por ano e, com o crescimento atual, está próximo do seu limite. Por isso, o governo já anunciou a construção de um segundo aeroporto no norte da ilha.

— Também foi anunciado um projeto de metrô, majoritariamente elevado, que ligará as principais áreas: Canggu, Gianyar, Bukit, o aeroporto e o porto de Sanur.

— Tudo isso aponta para uma única conclusão: Bali está em uma fase de crescimento ativo, e não de saturação.

Histórico, experiência e desenvolvimento

— Conte-nos sobre sua empresa e a experiência de construção em Bali.

— Iniciamos o desenvolvimento em 2019 com nosso primeiro complexo em Ubud — um projeto com 12 unidades, que se tornou uma verdadeira “escola” para nós. Passamos por todas as etapas: aquisição do terreno, obtenção de licenças, construção, entrega e operação de aluguel.

— A partir de 2021, começamos a escalar nossos projetos. Hoje, temos 12 empreendimentos, dos quais:

• 4 já estão disponíveis no Booking e geram renda para os investidores

• 2 estão em fase de transferência para a empresa de gestão

• os demais encontram-se em diferentes estágios de construção, com entregas previstas entre 2026 e 2028

Qualidade da construção e controle dos processos

— Em que o seu modelo de construção difere fundamentalmente da maioria dos projetos em Bali?

— A principal diferença é que não utilizamos empreiteiros terceirizados. Temos nossas próprias equipes de construção vindas de Jacarta — profissionais acostumados a construir arranha-céus, e não apenas “casas de resort”.

— Possuímos fábricas próprias para:

• janelas e sistemas de envidraçamento

• portas com instalação embutida

• tetos tensionados

• produção de móveis e têxteis (em fase de lançamento)

— Utilizamos concreto classe 300, realizamos testes obrigatórios antes da concretagem, aplicamos aditivos resistentes à umidade e executamos impermeabilização completa das fundações — algo crucial em um clima tropical e sismicamente ativo.

— Todos os projetos são calculados para suportar atividade sísmica de até 8 graus, em conformidade com as normas arquitetônicas da Indonésia.

Padronização como chave para a qualidade e a eficiência econômica

— Por que vocês apostam na padronização em vez da “exclusividade”?

— A padronização garante qualidade consistente. Utilizamos os mesmos eletrodomésticos, louças, móveis e soluções de layout. Tudo é adquirido em grandes volumes e testado ao longo do tempo.

— Isso simplifica a manutenção, os reparos e a substituição de componentes, reduzindo os custos da empresa de gestão. Como resultado, o investidor obtém um lucro líquido maior.

— Todas as unidades são entregues totalmente prontas para locação: eletrodomésticos, utensílios, têxteis, roupões — tudo incluído.

Modelo de investimento: renda, não “uma casa para si”

— Como vocês posicionam o mercado imobiliário em Bali: para moradia ou para investimento?

— Antes de tudo, é um investimento. Aqui, não se compra uma “casa para ficar parada”. É um ativo que precisa gerar renda.

— O modelo médio é o seguinte:

• entrada em estágio inicial

• parcelamento de até 30 meses

• valorização do imóvel até a conclusão da obra

• rentabilidade de 10–15% ao ano

• retorno do investimento em cerca de 7 anos

— Além disso, o proprietário pode residir gratuitamente no imóvel por até um mês por ano.

Leasehold e Freehold: explicação simples

— Explique a diferença entre leasehold e freehold da forma mais simples possível.

— Leasehold é uma locação de longo prazo, geralmente por 30 anos. É o principal formato de investimento na Ásia, oferecendo um baixo valor de entrada e alta rentabilidade.

— Freehold é o direito de propriedade do terreno com um prazo estatal de 80 anos, com possibilidade de prorrogação. Temos projetos em freehold nos quais o investidor pode escolher o período de posse — 50 ou 80 anos.

— Em ambos os casos, a lógica de investimento é a mesma: renda de aluguel + valorização do imóvel.

As cores dos terrenos em Bali

— Por que é tão importante prestar atenção à cor do terreno?

— A cor do terreno define seu uso:

• Rosa — turístico (ideal para locação), o amarelo também é altamente adequado

• Laranja — requer autorizações adicionais

• Vermelho — comércio e indústria

• Verde — agricultura

— Todos os nossos projetos atuais estão localizados em terrenos de zona rosa, o que permite a locação legal dos imóveis.

Processo de compra de imóveis

— Como é o processo de compra passo a passo?

— Em 90% dos casos, as transações ocorrem de forma remota:

• reunião via Zoom e apresentação

• escolha do projeto e da unidade

• reserva reembolsável (até USD 1.000)

• análise do contrato (em indonésio + tradução)

• assinatura digital

• pagamentos conforme cronograma (parcelamento sem juros)

— A formalização notarial ocorre mais próxima da entrega do imóvel.

Gestão, rentabilidade e garantias

— Como os imóveis são administrados e qual a rentabilidade para o investidor?

— São assinados dois contratos:

• contrato de gestão

• contrato de manutenção

— A empresa de gestão:

• garante a ocupação do imóvel

• realiza a manutenção

• paga os impostos

• apresenta relatórios trimestrais

— Na maioria dos projetos, garantimos no mínimo 10% de rentabilidade anual após a entrega do complexo.

— Todos os números que apresentamos correspondem ao lucro líquido, já descontadas todas as despesas.