バリ・デベロップメント — バリの不動産エージェンシー | 投資向けの最高のヴィラ＆アパートメント

― 市場、投資、品質、書類、収益性について ―**

— ドミトリー、まずは基本から始めましょう。現在のバリ島とインドネシアは、経済・投資の観点からどのような状況にありますか？

— まず理解しておくべき重要な点があります。バリ島は、インドネシアにある17,000以上の島々のうちの、たった一つの島に過ぎません。しかし、その中でも最も知名度が高く、観光開発が進んだ島です。
インドネシア全体としては、石油・ガス・石炭・レアメタルの採掘を行う、地域屈指の強力な経済国です。地理的には、インド洋と太平洋の間に位置し、アジアの主要な貿易ルートを押さえています。

— 観光は国全体のGDPの主軸ではありませんが、バリ島に関して言えば、観光によって大きな成長の推進力を得ました。1980〜90年代にオーストラリアのサーファーたちによって「発見」され、その後、世界的な観光地として注目を集めるようになりました。

— 現在、バリ島は世界トップクラスの観光地の一つです。オーストラリア、インド、中国、シンガポール、ヨーロッパ、アメリカなど、世界中から観光客が訪れています。
一方、CIS諸国からの観光客は全体の約5％に過ぎません。

— 昨年、島を訪れた観光客は約1,700万人。そのうち55〜60％は国内観光客です。インドネシアは人口約3億人を擁する世界第3位の人口大国であり、国内観光需要だけでも非常に大きな基盤を形成しています。

バリ島の不動産市場と投資収益性

— なぜ今、バリ島の不動産市場は投資家にとって魅力的なのでしょうか？

— 理由は、この市場がまだ若く、形成段階にあるからです。
タイ、トルコ、ドバイと比較すると、これらの市場はすでに過熱しています。建設初期価格と完成後価格の差は非常に小さく、平均利回りは約6％。これは良い数字とされています。

— バリ島は状況が異なります。市場はまだ成長段階にあり、少なくとも今後5〜10年の成長余地があります。
完成済み物件でも平均利回りは年12〜15％、建設初期に参入すれば、さらに高くなる可能性があります。

— 建設終盤での購入、または完成物件の購入の場合でも、利回りは通常8〜10％となり、世界平均を上回ります。

— 重要な点として、明確なオフシーズンが存在しません。観光客が急減する時期はなく、ピーク月と安定した平均需要が年間を通して続きます。

島のインフラ開発

— インフラの観点から、バリ島の将来成長を示す要因は何ですか？

— まず、政府主導のプログラムです。2030年までを対象とした、大規模な交通インフラ開発計画が承認されています。
すでに南部と北部を結ぶ、海上有料道路が稼働しています。

— バリ空港の処理能力は年間約2,300〜2,500万人ですが、現在の成長ペースでは限界に近づいています。そのため、政府は島北部に第2空港を建設する計画を正式に発表しました。

— また、主要エリア（チャングー、ギャニャール、ブキット、空港、サヌール港）を結ぶ、高架型を中心とした地下鉄（メトロ）プロジェクトも発表されています。

— これらすべてが示しているのは、バリ島が成熟・飽和段階ではなく、積極的な成長フェーズにあるということです。

開発経験とデベロップメントの歴史

— 御社のバリ島での建設経験について教えてください。

— 私たちは2019年、ウブドでの最初のプロジェクト（12ユニットの複合施設）からデベロップメントを開始しました。これは私たちにとって、完全な「学校」でした。
土地取得、許可取得、建設、引き渡し、賃貸運用まで、すべての工程を経験しました。

— 2021年以降、事業を拡大しました。現在、12のプロジェクトを保有しており、

・4件はすでにBookingで稼働し、投資家に収益をもたらしています
・2件は管理会社への引き渡し段階
・残りは建設中で、2026〜2028年に完成予定です

建設品質とプロセス管理

— 御社の建設が、バリ島の他プロジェクトと根本的に異なる点は何ですか？

— 最大の違いは、外部請負業者を使わないことです。
私たちはジャカルタから自社の建設チームを連れてきています。彼らはリゾート住宅ではなく、高層ビル建設に慣れた専門家です。

— 私たちは自社工場を保有しています：

・窓・ガラスファサード
・隠し枠ドア
・ストレッチ天井
・家具・縫製工場（立ち上げ段階）

— コンクリートは強度300を使用し、打設前には必ずサンプル検査を行います。防湿添加剤を使用し、基礎には完全な防水施工を施します。これは熱帯かつ地震帯にある地域では極めて重要です。

— すべてのプロジェクトは、インドネシアの建築基準に基づき、震度8までの耐震設計となっています。

品質と経済性を支える「標準化」

— なぜ「唯一無二」ではなく、標準化を重視するのですか？

— 標準化によって、安定した品質を実現できます。
設備、衛生機器、家具、間取りソリューションはすべて統一され、大量購入され、長期的に検証済みです。

— これにより、管理・修繕・交換が容易になり、管理会社のコストも削減されます。結果として、投資家の純利益が増加します。

— すべてのユニットは、即賃貸可能な状態で引き渡されます。
家電、食器、テキスタイル、バスローブまで、すべて含まれています。

投資モデル：居住用ではなく収益資産

— バリ島の不動産は、居住用ですか？それとも投資用ですか？

— まず第一に投資です。
ここでは「使われない家」を買う文化はありません。不動産は稼働すべき資産です。

— 一般的なモデルは以下の通りです：

・建設初期での参入
・最長30か月の分割払い
・完成時の価格上昇
・年利回り10〜15％
・回収期間 約7年

— さらに、オーナーは年に最大1か月、自身の物件に無料で滞在できます。

Leasehold と Freehold を簡単に

— Leasehold と Freehold の違いを、できるだけ簡単に説明してください。

— Leasehold は、通常30年間の長期賃貸契約です。アジアで最も一般的な投資形態で、参入障壁が低く、高利回りが特徴です。

— Freehold は、土地の所有権で、国家保証期間は80年、その後更新可能です。
当社には、50年または80年を選択できるFreeholdプロジェクトもあります。

— いずれの場合も、投資ロジックは同じです：
賃貸収入 + 資産価値の上昇。

バリ島の土地カラー

— なぜ土地の「色」がそれほど重要なのですか？

— 土地の色は用途を示します：

・ピンク：観光用（賃貸に最適）、黄色も非常に適しています
・オレンジ：追加許可が必要
・赤：商業・工業
・緑：農業

— 当社のすべての現行プロジェクトはピンクゾーンに位置しており、合法的に賃貸が可能です。

不動産購入プロセス

— 購入プロセスはどのように進みますか？

— 約90％の取引はリモートで行われます：

・Zoomミーティングとプレゼンテーション
・プロジェクトとユニットの選択
・返金可能な予約（最大1,000ドル）
・契約内容確認（インドネシア語＋翻訳）
・電子署名
・無利息の分割払い

— 公証手続きは、物件引き渡し時期に近づいて行われます。

管理・収益・保証

— 物件はどのように管理され、投資家はどの程度の収益を得ますか？

— 2つの契約を締結します：

・管理契約
・メンテナンス契約

— 管理会社は以下を担当します：

・稼働率の確保
・物件管理
・税金の支払い
・四半期ごとの報告

— 多くのプロジェクトで、引き渡し後最低年10％の利回りを保証しています。

— 私たちが提示するすべての数字は、すべての費用控除後の純利益です。