Bali Development — Công ty Bất động sản tại Bali | Biệt thự & Căn hộ tốt nhất để đầu tư

— Dmitry, hãy bắt đầu từ những điều cơ bản. Ngày nay Bali và Indonesia nhìn từ góc độ kinh tế và đầu tư là như thế nào?

— Trước hết, điều quan trọng cần hiểu là Bali chỉ là một hòn đảo trong số hơn 17.000 hòn đảo của Indonesia. Tuy nhiên, đây là hòn đảo nổi tiếng nhất và phát triển mạnh nhất về du lịch. Nhìn chung, Indonesia là một trong những nền kinh tế mạnh nhất trong khu vực, với các ngành khai thác dầu mỏ, khí đốt, than đá và kim loại đất hiếm. Về mặt địa lý, quốc gia này nằm giữa Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương, kiểm soát các tuyến thương mại quan trọng của châu Á.

— Du lịch không phải là ngành đóng góp chính vào GDP của cả nước. Tuy nhiên, chính Bali là hòn đảo nhận được cú hích phát triển mạnh mẽ nhờ du lịch. Ban đầu, Bali được “khám phá” bởi các tay lướt sóng người Úc vào những năm 1980–1990, sau đó nhanh chóng trở thành tâm điểm của du lịch toàn cầu.

— Ngày nay, Bali nằm trong top những điểm đến du lịch hàng đầu thế giới. Du khách đến đây từ khắp nơi: Úc, Ấn Độ, Trung Quốc, Singapore, châu Âu và Hoa Kỳ. Trong khi đó, khách du lịch đến từ các quốc gia SNG (CIS) chiếm khoảng 5% tổng lượng khách.

— Trong năm vừa qua, khoảng 17 triệu du khách đã đến thăm đảo, trong đó hơn 55–60% là khách du lịch nội địa. Indonesia là quốc gia đông dân thứ ba trên thế giới (khoảng 300 triệu người), và riêng nhu cầu du lịch nội địa đã tạo ra một nền tảng cầu khổng lồ.

Thị trường bất động sản Bali và lợi nhuận đầu tư

— Tại sao thị trường bất động sản Bali hiện nay lại hấp dẫn các nhà đầu tư đến vậy?

— Bởi vì đây là một thị trường trẻ và vẫn đang trong quá trình hình thành. Nếu so sánh với Thái Lan, Thổ Nhĩ Kỳ hay Dubai — những thị trường này đã bị “quá nóng”. Chênh lệch giữa giá ở giai đoạn khởi công và giá của bất động sản hoàn thiện ở đó là rất nhỏ. Lợi nhuận trung bình khoảng 6% và đã được xem là một kết quả tốt.

— Ở Bali thì khác. Thị trường vẫn đang phát triển và chúng tôi nhìn thấy tiềm năng ít nhất trong 5–10 năm tới. Ngay cả với các dự án đã hoàn thiện, lợi nhuận trung bình vẫn đạt 12–15% mỗi năm, còn khi tham gia từ giai đoạn đầu xây dựng, lợi nhuận có thể cao hơn nữa.

— Nếu nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn gần hoàn thiện hoặc mua bất động sản đã sẵn sàng khai thác, lợi nhuận thường ở mức 8–10%, vẫn cao hơn mức trung bình của thị trường toàn cầu.

— Một điểm quan trọng khác là không có tính mùa vụ rõ rệt. Không có giai đoạn nào lượng khách du lịch giảm mạnh. Có các tháng cao điểm, nhưng trong thời gian còn lại nhu cầu vẫn ổn định.

Phát triển hạ tầng của hòn đảo

— Những yếu tố nào cho thấy Bali sẽ tiếp tục tăng trưởng trong tương lai từ góc độ hạ tầng?

— Trước hết là các chương trình của chính phủ. Một chương trình phát triển hạ tầng giao thông quy mô lớn đã được phê duyệt đến năm 2030. Hiện nay đã có tuyến đường cao tốc thu phí trên biển, kết nối phía nam và phía bắc của đảo.

— Sân bay Bali được thiết kế để phục vụ khoảng 23–25 triệu hành khách mỗi năm, và với tốc độ tăng trưởng hiện tại, sân bay đang tiến gần đến công suất tối đa. Vì vậy, chính phủ đã công bố kế hoạch xây dựng sân bay thứ hai ở phía bắc của đảo.

— Ngoài ra, còn có dự án metro, chủ yếu là tuyến trên cao, kết nối các khu vực trọng điểm: Canggu, Gianyar, Bukit, sân bay và cảng Sanur.

— Tất cả những điều này cho thấy một điều: Bali đang ở giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, chứ chưa phải là giai đoạn bão hòa.

Lịch sử phát triển và kinh nghiệm

— Hãy chia sẻ về công ty của anh và kinh nghiệm xây dựng tại Bali.

— Chúng tôi bắt đầu phát triển dự án vào năm 2019 với khu phức hợp đầu tiên tại Ubud — một dự án gồm 12 căn, trở thành “trường học thực tế” hoàn chỉnh cho chúng tôi. Chúng tôi đã trải qua tất cả các giai đoạn: mua đất, xin giấy phép, xây dựng, đưa vào vận hành và cho thuê.

— Từ năm 2021, chúng tôi bắt đầu mở rộng quy mô. Hiện nay chúng tôi có 12 dự án, trong đó:

• 4 dự án đã được đưa lên Booking và đang mang lại thu nhập cho nhà đầu tư

• 2 dự án đang trong giai đoạn bàn giao cho công ty quản lý

• các dự án còn lại đang ở những giai đoạn xây dựng khác nhau, với thời gian hoàn thành dự kiến từ 2026–2028

Chất lượng xây dựng và kiểm soát quy trình

— Điều gì khiến chất lượng xây dựng của các anh khác biệt so với phần lớn các dự án tại Bali?

— Điểm khác biệt chính là chúng tôi không sử dụng nhà thầu bên ngoài. Chúng tôi có đội ngũ xây dựng riêng đến từ Jakarta — những chuyên gia quen với việc xây dựng các tòa nhà cao tầng, chứ không phải chỉ các “ngôi nhà nghỉ dưỡng”.

— Chúng tôi sở hữu các nhà máy riêng sản xuất:

• cửa sổ và hệ thống kính

• cửa lắp đặt âm tường

• trần căng

• sản xuất nội thất và dệt may (đang trong giai đoạn triển khai)

— Chúng tôi sử dụng bê tông mác 300, luôn lấy mẫu kiểm tra trước khi đổ, sử dụng phụ gia chống ẩm và thực hiện chống thấm toàn bộ móng — điều này đặc biệt quan trọng trong khí hậu nhiệt đới và khu vực có hoạt động địa chấn.

— Tất cả các dự án đều được thiết kế chịu được tải trọng địa chấn lên đến 8 độ, phù hợp với tiêu chuẩn kiến trúc của Indonesia.

Tiêu chuẩn hóa — chìa khóa của chất lượng và hiệu quả kinh tế

— Tại sao các anh ưu tiên tiêu chuẩn hóa thay vì theo đuổi “tính độc bản”?

— Tiêu chuẩn hóa cho phép đạt được chất lượng ổn định. Chúng tôi sử dụng cùng một loại thiết bị, thiết bị vệ sinh, nội thất và giải pháp mặt bằng. Tất cả đều được mua với số lượng lớn và đã được kiểm chứng theo thời gian.

— Điều này giúp đơn giản hóa việc bảo trì, sửa chữa, thay thế và giảm chi phí vận hành của công ty quản lý. Kết quả là nhà đầu tư nhận được lợi nhuận ròng cao hơn.

— Tất cả các căn hộ và biệt thự đều được bàn giao hoàn thiện sẵn sàng cho thuê: thiết bị, đồ dùng nhà bếp, dệt may, áo choàng — mọi thứ đều đã bao gồm.

Mô hình đầu tư: thu nhập, không phải “ngôi nhà để ở”

— Các anh định vị bất động sản tại Bali là để ở hay để đầu tư?

— Trước hết, đây là một khoản đầu tư. Ở đây không có khái niệm mua một “ngôi nhà để đó”. Đây là một tài sản phải tạo ra thu nhập.

— Mô hình trung bình như sau:

• tham gia từ giai đoạn đầu

• trả góp lên đến 30 tháng

• giá trị bất động sản tăng khi hoàn thành

• lợi nhuận 10–15% mỗi năm

• thời gian hoàn vốn khoảng 7 năm

— Đồng thời, chủ sở hữu có thể ở tại bất động sản của mình miễn phí tối đa một tháng mỗi năm.

Leasehold và Freehold: giải thích đơn giản

— Hãy giải thích sự khác nhau giữa leasehold và freehold một cách dễ hiểu nhất.

— Leasehold là hình thức thuê đất dài hạn, thường là 30 năm. Đây là hình thức đầu tư phổ biến nhất tại châu Á. Nó có mức vốn đầu vào thấp và lợi nhuận cao.

— Freehold là quyền sở hữu đất với thời hạn nhà nước là 80 năm và có thể gia hạn sau đó. Chúng tôi có các dự án freehold, nơi nhà đầu tư có thể lựa chọn thời hạn sở hữu là 50 hoặc 80 năm.

— Trong cả hai trường hợp, logic đầu tư đều giống nhau: thu nhập từ cho thuê + tăng giá trị bất động sản.

Màu sắc phân loại đất tại Bali

— Tại sao việc chú ý đến màu sắc của đất lại quan trọng như vậy?

— Màu sắc đất xác định mục đích sử dụng:

• Màu hồng — đất du lịch (lý tưởng cho cho thuê), màu vàng cũng rất phù hợp

• Màu cam — cần thêm giấy phép

• Màu đỏ — thương mại và sản xuất

• Màu xanh — nông nghiệp

— Tất cả các dự án hiện tại của chúng tôi đều nằm trên đất màu hồng, cho phép cho thuê hợp pháp.

Quy trình mua bất động sản

— Quy trình mua bất động sản diễn ra như thế nào từng bước?

— Trong 90% trường hợp, giao dịch được thực hiện từ xa:

• Cuộc họp Zoom và trình bày dự án

• Lựa chọn dự án và căn

• Đặt chỗ có hoàn lại (tối đa 1.000 USD)

• Nghiên cứu hợp đồng (bằng tiếng Indonesia + bản dịch)

• Ký điện tử

• Thanh toán theo tiến độ (trả góp không lãi suất)

— Việc công chứng được thực hiện gần thời điểm bàn giao bất động sản.

Quản lý, lợi nhuận và cam kết

— Bất động sản được quản lý như thế nào và nhà đầu tư nhận được lợi nhuận ra sao?

— Hai hợp đồng được ký kết:

• hợp đồng quản lý

• hợp đồng bảo trì

— Công ty quản lý:

• đảm bảo công suất khai thác

• bảo trì tài sản

• nộp thuế

• báo cáo hàng quý

— Với hầu hết các dự án, chúng tôi cam kết lợi nhuận tối thiểu 10% mỗi năm sau khi khu phức hợp được đưa vào vận hành.

— Tất cả các con số mà chúng tôi đưa ra đều là lợi nhuận ròng, sau khi đã trừ toàn bộ chi phí.