Bali Development — Agence Immobilière à Bali | Les Meilleures Villas et Appartements d’Investissement

— Dmitry, commençons par les bases. Que représentent aujourd’hui Bali et l’Indonésie du point de vue économique et de l’investissement ?

— Tout d’abord, il est important de comprendre que Bali n’est qu’une île parmi plus de 17 000 îles que compte l’Indonésie. Cependant, c’est l’île la plus connue et la plus développée sur le plan touristique. Dans son ensemble, l’Indonésie est l’une des économies les plus puissantes de la région, avec l’extraction de pétrole, de gaz, de charbon et de métaux rares. Géographiquement, le pays est situé entre l’océan Indien et l’océan Pacifique et contrôle des routes commerciales clés de l’Asie.

— Le tourisme n’est pas le principal contributeur au PIB national. Mais c’est précisément Bali qui a reçu une impulsion de développement majeure grâce au tourisme. À l’origine, l’île a été « découverte » par des surfeurs australiens dans les années 1980–1990, avant d’entrer dans le radar du tourisme mondial.

— Aujourd’hui, Bali figure parmi les destinations touristiques les plus populaires au monde. Des voyageurs viennent ici de partout : d’Australie, d’Inde, de Chine, de Singapour, d’Europe et des États-Unis. La part des touristes en provenance des pays de la CEI représente environ 5 % du flux total.

— Au cours de l’année écoulée, environ 17 millions de touristes ont visité l’île, dont plus de 55–60 % relevaient du tourisme intérieur. L’Indonésie est le troisième pays le plus peuplé du monde (environ 300 millions d’habitants), et la demande touristique interne constitue à elle seule une base colossale.

Le marché immobilier de Bali et la rentabilité des investissements

— Pourquoi le marché immobilier de Bali est-il aujourd’hui si attractif pour les investisseurs ?

— Parce qu’il s’agit d’un marché jeune, encore en phase de formation. Si l’on compare avec la Thaïlande, la Turquie ou Dubaï, ces marchés sont déjà saturés. L’écart entre le prix au lancement d’un projet et le prix d’un bien achevé y est minime. La rentabilité moyenne y est d’environ 6 %, ce qui est déjà considéré comme un bon résultat.

— À Bali, la situation est différente. Le marché est encore en développement, et nous voyons un potentiel d’au moins 5 à 10 ans. Même pour des projets déjà livrés, la rentabilité moyenne atteint 12–15 % par an, et lorsqu’on entre à un stade précoce de la construction, elle peut être encore plus élevée.

— Si un investisseur entre plus tard, proche de la fin de la construction ou achète un bien prêt à l’exploitation, la rentabilité se situe généralement autour de 8–10 %, ce qui reste supérieur à la moyenne des marchés mondiaux.

— Un point important est l’absence de saisonnalité marquée. Il n’y a pas de périodes de chute brutale du flux touristique. Il existe des mois de pointe, mais la demande reste stable le reste de l’année.

Développement des infrastructures de l’île

— Qu’est-ce qui indique un potentiel de croissance future de Bali du point de vue des infrastructures ?

— Avant tout, les programmes gouvernementaux. Un plan de développement massif des infrastructures de transport est approuvé jusqu’en 2030. Une autoroute payante sur la mer, reliant le sud et le nord de l’île, est déjà en service.

— L’aéroport de Bali est conçu pour accueillir environ 23 à 25 millions de passagers par an et, compte tenu de la croissance actuelle, il approche de sa capacité maximale. C’est pourquoi le gouvernement a déjà annoncé la construction d’un second aéroport dans le nord de l’île.

— Un projet de métro, principalement aérien, a également été annoncé. Il reliera les zones clés : Canggu, Gianyar, Bukit, l’aéroport et le port de Sanur.

— Tout cela indique une chose : Bali est dans une phase de croissance active, et non dans une phase de saturation.

Historique, expérience et développement

— Parlez-nous de votre entreprise et de votre expérience de construction à Bali.

— Nous avons commencé le développement en 2019 avec notre premier complexe à Ubud — un projet de 12 unités, qui est devenu pour nous une véritable « école ». Nous avons traversé toutes les étapes : acquisition du terrain, obtention des autorisations, construction, mise en service et location.

— Depuis 2021, nous avons commencé à nous développer à grande échelle. Aujourd’hui, nous comptons 12 projets, dont :

• 4 projets déjà disponibles sur Booking et générant des revenus pour les investisseurs

• 2 projets en cours de transfert à la société de gestion

• les autres projets à différents stades de construction, avec des livraisons prévues entre 2026 et 2028

Qualité de construction et contrôle des processus

— En quoi votre approche de la construction diffère-t-elle fondamentalement de la majorité des projets à Bali ?

— La principale différence est que nous ne faisons pas appel à des sous-traitants. Nous disposons de nos propres équipes de construction venues de Jakarta — des spécialistes habitués à construire des immeubles de grande hauteur, et non de simples « maisons de vacances ».

— Nous possédons nos propres usines pour :

• les fenêtres et vitrages

• les portes à installation invisible

• les plafonds tendus

• la production de mobilier et de textile (en cours de lancement)

— Nous utilisons du béton de classe 300, effectuons systématiquement des tests avant le coulage, appliquons des additifs résistants à l’humidité et réalisons une étanchéité complète des fondations — ce qui est crucial dans un climat tropical et une zone sismique.

— Tous nos projets sont conçus pour résister à une activité sismique allant jusqu’à 8 degrés, conformément aux normes architecturales indonésiennes.

La standardisation comme clé de la qualité et de l’efficacité économique

— Pourquoi privilégiez-vous la standardisation plutôt que l’« unicité » ?

— La standardisation permet d’assurer une qualité constante. Nous utilisons les mêmes équipements, la même plomberie, le même mobilier et des solutions de planification identiques. Tout est acheté en gros et éprouvé dans le temps.

— Cela simplifie la maintenance, les réparations, le remplacement des éléments et réduit les coûts de la société de gestion. En conséquence, l’investisseur obtient un bénéfice net plus élevé.

— Toutes les unités sont livrées entièrement prêtes à être louées : électroménager, vaisselle, textiles, peignoirs — tout est inclus.

Le modèle d’investissement : un revenu, pas une “maison pour soi”

— Positionnez-vous l’immobilier à Bali comme un bien de résidence ou comme un investissement ?

— Avant tout, c’est un investissement. Ici, on n’achète pas une « maison qui reste vide ». C’est un actif qui doit générer des revenus.

— Le modèle moyen est le suivant :

• entrée à un stade précoce

• paiement échelonné jusqu’à 30 mois

• augmentation de la valeur du bien à la livraison

• rentabilité de 10 à 15 % par an

• retour sur investissement d’environ 7 ans

— Le propriétaire peut également séjourner gratuitement dans son bien jusqu’à un mois par an.

Leasehold et Freehold : en termes simples

— Expliquez la différence entre leasehold et freehold de la manière la plus simple possible.

— Le leasehold est une location à long terme, généralement de 30 ans. C’est le principal format d’investissement en Asie. Il offre un seuil d’entrée plus bas et une rentabilité élevée.

— Le freehold est un droit de propriété foncière avec une durée étatique de 80 ans, renouvelable par la suite. Nous proposons des projets en freehold où l’investisseur peut choisir une durée de 50 ou 80 ans.

— Dans les deux cas, la logique d’investissement est la même : revenus locatifs + valorisation du bien.

Les couleurs des terrains à Bali

— Pourquoi est-il si important de faire attention à la couleur du terrain ?

— La couleur du terrain détermine son usage :

• Rose — terrain touristique (idéal pour la location), le jaune est également très adapté

• Orange — nécessite des autorisations supplémentaires

• Rouge — commerce et industrie

• Vert — agriculture

— Tous nos projets actuels sont situés sur des terrains roses, ce qui permet une location légale.

Le processus d’achat immobilier

— À quoi ressemble le processus d’achat étape par étape ?

— Dans 90 % des cas, les transactions se font à distance :

• réunion Zoom et présentation

• choix du projet et de l’unité

• réservation remboursable (jusqu’à 1 000 USD)

• étude du contrat (en indonésien + traduction)

• signature électronique

• paiements selon un échéancier (paiement échelonné sans intérêts)

— La formalisation notariale intervient à l’approche de la livraison du bien.

Gestion, rentabilité et garanties

— Comment les biens sont-ils gérés et quelle rentabilité perçoit l’investisseur ?

— Deux contrats sont signés :

• contrat de gestion

• contrat de maintenance

— La société de gestion :

• assure le taux d’occupation

• entretient le bien

• paie les impôts

• fournit des rapports trimestriels

— Pour la majorité des projets, nous garantissons un minimum de 10 % de rendement annuel après la mise en service du complexe.

— Tous les chiffres que nous communiquons correspondent à un revenu net, après déduction de l’ensemble des charges.