발리 디벨롭먼트 — 발리 부동산 에이전시 | 투자용 최고의 빌라 & 아파트

— 시장, 투자, 품질, 문서, 수익성에 대하여**

— 드미트리, 먼저 기본부터 시작해보죠. 오늘날 발리와 인도네시아는 경제 및 투자 관점에서 어떤 모습인가요?

— 우선 중요한 점을 이해해야 합니다. 발리는 인도네시아에 있는 17,000개 이상의 섬 중 하나에 불과합니다. 하지만 그중에서도 가장 잘 알려져 있고 관광 인프라가 가장 발달한 섬입니다.
인도네시아 전체를 보면, 석유, 가스, 석탄, 희토류 금속을 채굴하는 지역 내 가장 강력한 경제 국가 중 하나입니다. 지리적으로 인도양과 태평양 사이에 위치해 있으며, 아시아의 핵심 무역로를 통제하고 있습니다.

— 관광은 국가 GDP의 핵심 요소는 아니지만, 발리의 경우 관광 덕분에 강력한 성장 동력을 얻었습니다. 1980~90년대에 호주 서퍼들에 의해 처음 “발견”되었고, 이후 전 세계 관광의 중심지로 부상했습니다.

— 현재 발리는 세계 최고의 관광지 중 하나입니다. 호주, 인도, 중국, 싱가포르, 유럽, 미국 등 전 세계에서 관광객이 방문합니다.
한편, CIS 국가 출신 관광객의 비중은 전체의 약 5%에 불과합니다.

— 지난 한 해 동안 약 1,700만 명의 관광객이 발리를 방문했으며, 그중 55~60%는 국내 관광객입니다. 인도네시아는 약 3억 명의 인구를 가진 세계 3위의 인구 대국으로, 내부 관광 수요만으로도 막대한 기반을 형성합니다.

발리 부동산 시장과 투자 수익성

— 왜 지금 발리의 부동산 시장이 투자자들에게 그렇게 매력적인가요?

— 이 시장이 아직 젊고 형성 단계에 있기 때문입니다.
태국, 터키, 두바이와 비교하면 이들 시장은 이미 과열 상태입니다. 건설 초기 가격과 완공 후 가격의 차이가 거의 없으며, 평균 수익률은 약 6%로, 이는 좋은 수치로 간주됩니다.

— 발리는 상황이 다릅니다. 시장은 아직 성장 중이며, 최소 향후 5~10년의 성장 잠재력을 가지고 있습니다.
완공된 프로젝트에서도 평균 연 12~15%의 수익률을 보이며, 건설 초기 단계에서 진입할 경우 그보다 더 높을 수 있습니다.

— 건설 막바지에 진입하거나 완공된 부동산을 구매하는 경우에도 수익률은 보통 8~10%로, 글로벌 평균을 상회합니다.

— 중요한 점은 뚜렷한 비수기가 없다는 것입니다. 관광객이 급감하는 시기는 없으며, 성수기와 연중 안정적인 평균 수요가 유지됩니다.

섬의 인프라 개발

— 인프라 측면에서 발리의 미래 성장을 보여주는 요소는 무엇인가요?

— 우선 정부 프로그램입니다. 2030년까지를 목표로 한 대규모 교통 인프라 개발 계획이 승인되었습니다.
이미 남부와 북부를 연결하는 해상 유료 도로가 운영 중입니다.

— 발리 공항은 연간 약 2,300만~2,500만 명의 승객을 처리할 수 있지만, 현재의 성장 속도를 감안하면 한계에 근접하고 있습니다. 이에 따라 정부는 섬 북부에 두 번째 공항 건설을 공식 발표했습니다.

— 또한 창구, 기안야르, 부킷, 공항, 사누르 항구를 연결하는, 주로 고가 형태의 메트로 프로젝트도 발표되었습니다.

— 이 모든 것은 발리가 성숙 단계가 아닌, 적극적인 성장 국면에 있다는 것을 의미합니다.

개발 경험과 디벨로퍼의 역사

— 귀사의 발리 개발 경험에 대해 말씀해 주세요.

— 우리는 2019년 우붓에서 첫 프로젝트를 시작했습니다. 12유닛 규모의 단지였으며, 우리에게는 완전한 “학교”와 같은 경험이었습니다.
토지 취득, 허가, 건설, 준공, 임대까지 모든 단계를 직접 거쳤습니다.

— 2021년부터 사업을 확장했습니다. 현재 총 12개의 프로젝트를 보유하고 있으며,

• 4개 프로젝트는 이미 Booking에 등록되어 투자자에게 수익을 창출 중
• 2개 프로젝트는 관리 회사로 인계 단계
• 나머지는 건설 중이며 2026~2028년에 완공 예정입니다

건설 품질과 프로세스 관리

— 귀사의 건설이 발리의 다른 프로젝트와 근본적으로 다른 점은 무엇인가요?

— 가장 큰 차이점은 외주 시공사를 사용하지 않는다는 점입니다.
우리는 자카르타 출신의 자체 건설 팀을 보유하고 있으며, 이들은 리조트형 주택이 아닌 고층 빌딩 건설에 익숙한 전문가들입니다.

— 또한 자체 공장을 운영하고 있습니다:

• 창호 및 유리 시스템
• 히든 프레임 도어
• 스트레치 천장
• 가구 및 봉제 생산(출시 단계)

— 우리는 강도 300 콘크리트를 사용하며, 타설 전 반드시 샘플 테스트를 실시합니다. 방습 첨가제를 사용하고, 기초에는 완전한 방수 처리를 합니다. 이는 열대 및 지진 활동 지역에서 매우 중요합니다.

— 모든 프로젝트는 인도네시아 건축 기준에 따라 진도 8까지의 내진 설계로 설계됩니다.

품질과 수익성을 위한 표준화

— 왜 ‘독창성’보다 표준화를 선택하나요?

— 표준화는 안정적인 품질을 보장합니다.
가전, 위생 설비, 가구, 평면 설계는 모두 동일하며, 대량 구매를 통해 검증된 솔루션만 사용합니다.

— 이는 유지보수, 수리, 교체를 단순화하고 관리 회사의 비용을 줄입니다. 결과적으로 투자자의 순이익이 증가합니다.

— 모든 유닛은 즉시 임대 가능한 상태로 인도됩니다.
가전제품, 식기, 텍스타일, 목욕 가운까지 모두 포함되어 있습니다.

투자 모델: 거주용이 아닌 수익 자산

— 발리 부동산은 거주용인가요, 투자용인가요?

— 무엇보다도 투자용입니다.
여기서는 “비어 있는 집”을 사는 개념이 없습니다. 부동산은 반드시 수익을 창출해야 하는 자산입니다.

— 평균적인 모델은 다음과 같습니다:

• 건설 초기 단계 진입
• 최대 30개월 무이자 분할 납부
• 완공 시 자산 가치 상승
• 연 10~15% 수익률
• 약 7년의 투자 회수 기간

— 또한 소유주는 연간 최대 1개월 동안 자신의 빌라에 무료로 거주할 수 있습니다.

Leasehold와 Freehold: 쉽게 설명

— Leasehold와 Freehold의 차이를 쉽게 설명해 주세요.

— Leasehold는 일반적으로 30년의 장기 임대 계약입니다. 아시아에서 가장 일반적인 투자 형태로, 진입 장벽이 낮고 수익률이 높습니다.

— Freehold는 토지 소유권으로, 국가 보장 기간은 80년이며 이후 연장이 가능합니다.
우리는 50년 또는 80년을 선택할 수 있는 Freehold 프로젝트도 보유하고 있습니다.

— 두 경우 모두 투자 논리는 동일합니다:
임대 수익 + 자산 가치 상승.

발리의 토지 색상

— 토지의 “색상”이 왜 그렇게 중요한가요?

— 토지 색상은 용도를 의미합니다:

• 핑크: 관광용(임대에 최적), 노란색도 매우 적합
• 오렌지: 추가 허가 필요
• 빨강: 상업 및 산업
• 초록: 농업

— 현재 우리의 모든 프로젝트는 핑크 존에 위치해 있어, 합법적인 임대가 가능합니다.

부동산 구매 절차

— 부동산 구매는 어떤 단계로 진행되나요?

— 거래의 약 90%는 원격으로 진행됩니다:

• Zoom 미팅 및 프레젠테이션
• 프로젝트 및 유닛 선택
• 환불 가능한 예약금(최대 1,000달러)
• 계약서 검토(인도네시아어 + 번역본)
• 전자 서명
• 무이자 분할 납부

— 공증 절차는 준공 시점에 가까워질 때 진행됩니다.

관리, 수익성 및 보장

— 부동산은 어떻게 관리되며 투자자는 어떤 수익을 얻나요?

— 두 가지 계약을 체결합니다:

• 관리 계약
• 유지보수 계약

— 관리 회사의 역할은 다음과 같습니다:

• 객실 가동률 확보
• 유지보수 및 관리
• 세금 납부
• 분기별 보고

— 대부분의 프로젝트에서 준공 후 연 최소 10% 수익률을 보장합니다.

— 우리가 제시하는 모든 수치는 모든 비용을 제외한 순수익입니다.